Kiracı Tahliyesi Nedir? Günümüzde oldukça sık karşılaşılan kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıklar birçok davaya konu olmaktadır. Bizde yazımızda kiracı tahliyesi başlığını ele alacağız.
Kiracı tahliyesi mülk sahiplerinin kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarma işlemleridir. Günümüzde ev sahipleri kadar kiracı sayısı da son derece fazladır. Konut yapımı artış gösterse de yine de kiracı olan kitlenin varlığı devam etmektedir. Kiracı ve mülk sahipleri arasında kimi zaman meydana gelen anlaşmazlıklar mahkeme salonlarına taşınabilmektedir. Çeşitli sebeplerden tarafların anlaşamadığı bu tür durumlarda her iki tarafında yasal hakları bulunmaktadır. Taraflar kendilerine kanunlar ile tanınan haklar kapsamında karşılıklı dava açma imkanına sahiptirler.
Kiracı Tahliyesi
Kiracı tahliyesi ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların mahkemelere intikal etmesi durumunda söz konusu olmaktadır. Yasal anlamda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin ilgili taşınmazı kullanma noktasında hakları vardır.
Mülk sahibi ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi her iki tarafa da birtakım haklar ve yükümlülükler yüklemektedir. Taraflar bu hak ve yükümlülüklerini iyi niyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde kullanma hakkına sahiptirler. Genel olarak kiracı tahliye işlemlerinde mülk sahipleri kiracıyı çıkarma sebeplerine dayanarak kanunda düzenlenen tahliye yollarına başvurmaktadırlar. Kiracının taşınmazı kiralama amacına uygun kullanmaması, kirayı zamanında ödememesi ya da eksik ödemesi, kiralanan taşınmaza zarar vermesi, kiracının mülk sahibine kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin tahliye taahhüdünde bulunması, taşınmaz malikinin aynı büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde başka bir taşınmazının bulunmaması ve kiralananda kendisi yaşayacak olması başta olmak üzere birtakım nedenlerle kiraya veren mülk sahibi kiracıyı tahliye etmek amacı ile mahkemeye başvurarak dava açabilmektedir. Peki tahliye davası süreci nasıl ilerlemektedir.
Kiracıyı Çıkarma ve Dava Süreci (Tahliye Davası Süreci)
Kiraya veren malik kanunda düzenlenen sebeplerden herhangi birine dayalı olarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Ev sahibi sözleşmenin bittiğini ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Bunun için kiracının bu talebi olumlu karşılaması gerekir. Ev sahibi ancak birtakım şartları ileri sürerek çıkarma hakkına sahiptir.
Kiracıyı çıkarma sebeplerinin davaya konu olabilmesinde haklı gerekçelerden biri ev sahibinin mülkünü aile fertlerinden alt soy, üstsoy, eşi gibi kimselere vermek istemesidir. Bunun yanında satış yoluyla kiracı tahliyesi de mümkündür.
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi kira alacağını icra takibine konu yapabilmektedir. Açılacak olan icra takibinde kiracı borçluya ödeme emri gönderilerek kanunda öngörülen 30 günlük ödeme süresi içerisinde kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi üzerine icra hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılabilmektedir. Bir diğer yol da kiracıya ihtar gönderilerek yine ihtar üzerine halen dahi kira bedelinin ödenmemesi halinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açılmasıdır. Mülk sahibinin kiracıya iki haklı ihtar göndermesine rağmen alacak ödenmiyorsa taşınmazın bulunduğu Sulh Mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Mülk sahibi iki haklı ihtarı ihtar gönderilen kira dönemi bitmeden göndermelidir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde aynı kira yılı içerisinde 2 haklı ihtar göndermelidir. Mülk sahibinin kanunda düzenlenen bu sürelere uymadan ihtar göndermesi halinde gönderdiği ihtar kanunda düzenlenen hüküm ve sonucu doğurmayacak ve sürelere uymadan gönderdiği ihtarlar üzerine açtığı tahliye davası reddedilecektir.
Ev sahiplerinin sözleşme süresinin bitmesine rağmen kiracıyı çıkaramama durumu mülkiyet hakkını sınırlamaktadır. Bu durumdan hareketle kanun koyucu 10 yıl süreli devam eden kira ilişkisinde mülk sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır. 10 yıl dolan kira sözleşmelerinde ev sahibi her bir yıllık süre dolmadan önceki 3 ay içerisinde kiracıya göndereceği ihtar ile kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Burada gönderilecek olan ihtar her kira yılı için kira yılı bitiminden 3 ay önce gönderilmiş olmalı ve ihtarname kiracıya mutlak surette tebliğ edilmiş olmalıdır. Kanunda düzenlenen ihtarnamenin kira yılı bitmeden 3 ay öncesinde gönderilmesi ve kiracıya mutlaka tebliğ edilmiş olması hususları birlikte gerçekleşmeden tahliye davası açılması halinde açılan tahliye davası reddedilecektir. Mülk sahiplerinin kiracıların tahliyesi için açacakları davalarda dava açılmadan önce ve dava açıldıktan sonraki süreçte uyulması gereken süreler ve kurallar bulunmaktadır. Kiracı tahliyesi ve dava süreçleri uzun ve zorlu olduğundan avukatsız kiracı tahliyesi dava ve tahliye sürecinin daha da uzamasına, yapılacak olan yanlış bir hamle açılan davanın kaybedilmesine sebep olmaktadır. Bu nedenlerle tahliye davası açmadan önce bu konularda uzman avukatlardan yardım almak faydalı olacaktır.
