Kentsel dönüşüm; riskli yapı tespiti, malik kararının alınması, müteahhitle sözleşme yapılması, tahliye, yıkım ve yeni binanın tamamlanması gibi birbirini takip eden teknik ve hukuki aşamalardan oluşur. Sürecin 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmesi, maliklerin mülkiyet hakkının tamamen ortadan kalktığı veya idare tarafından yapılan her işlemin kesin olduğu anlamına gelmez.
Malikler; riskli yapı tespitine itiraz etme, alınan karar ve sözleşme şartlarını inceleme, arsa payının gerçek değer üzerinden hesaplanmasını isteme ve hukuka aykırı idari işlemlere karşı dava açma haklarına sahiptir. Bununla birlikte itiraz ve dava sürelerinin kısa olması nedeniyle tebligatların, e-Devlet bildirimlerinin, muhtarlık ilanlarının ve toplantı kararlarının gecikmeden kontrol edilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?
Kentsel dönüşüm süreci çoğunlukla binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlardan riskli yapı tespiti talep edebilir. Tespitin yapılabilmesi için bütün maliklerin birlikte başvurması veya oy birliğiyle karar alması zorunlu değildir.
Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan rapor ilgili idareye gönderilir ve teknik yönden incelenir. Raporun uygun bulunması hâlinde riskli yapı belirtmesi tapu siciline işlenir ve hak sahiplerine bildirim yapılır. Tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci başlar; malikler aynı zamanda yeni uygulamanın hangi yöntemle gerçekleştirileceği konusunda karar alabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinin başlıca aşamaları şunlardır:
- Lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı tespiti yapılması
- Raporun idare tarafından incelenmesi
- Riskli yapı belirtmesinin tapu siciline işlenmesi
- Maliklere ve diğer hak sahiplerine bildirim yapılması
- Riskli yapı tespitine itirazların değerlendirilmesi
- Tahliye ve yıkım işlemlerinin yürütülmesi
- Malikler tarafından dönüşüm yönteminin belirlenmesi
- Müteahhit seçimi ve sözleşmenin imzalanması
- Karara katılmayan maliklerin durumunun belirlenmesi
- İnşaat, kat irtifakı ve tapu işlemlerinin tamamlanması
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Karara Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşça yapılması gerekir. Binanın yalnızca eski olması, dışarıdan hasarlı görünmesi veya belediye tarafından farklı bir değerlendirme yapılması tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı işlemlerinin başlatılması için yeterli değildir. Yapının teknik esaslara göre incelenmesi ve rapor düzenlenmesi gerekir.
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. Güncel bildirim sisteminde tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılabildiğinden itiraz süresinin başlangıcı dikkatle belirlenmelidir.
İtiraz dilekçesinde özellikle şu hususlar ileri sürülebilir:
- İncelemenin yetkisiz bir kuruluş tarafından yapılması
- Binadan yeterli veya uygun numune alınmaması
- Yapının taşıyıcı sistem bilgilerinin hatalı belirlenmesi
- Hesaplamalarda yanlış veri kullanılması
- Binaya ait olmayan proje veya teknik bilgilerin esas alınması
- Yönetmelikteki inceleme yöntemlerine uyulmaması
- Raporda maddi ya da teknik çelişkiler bulunması
İtiraz, üniversitelerden ve ilgili kamu kurumlarından görevlendirilen üyelerden oluşan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyetin itirazı reddetmesi durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir; ancak bu işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmadığından, şartları varsa yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Kararlarında Maliklerin Oy Çokluğu Nasıl Hesaplanır?
Riskli yapının bulunduğu parselin nasıl değerlendirileceğine, yeni bina yaptırılmasına, müteahhit seçimine, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yöntemine ve payların satışına maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilebilir. Salt çoğunluk, malik sayısına göre değil tapudaki arsa paylarına göre hesaplanır. Bu nedenle on daireli bir binada altı daire sahibinin kabulü her durumda yeterli olmayabilir.
Salt çoğunlukla alınan kararın açık, belirli ve uygulanabilir olması gerekir. Karar tutanağında seçilen yüklenici, sözleşmenin temel şartları, paylaşım biçimi ve karara katılan maliklerin arsa payları gösterilmelidir. Maliklere yalnızca boş bir vekâletname veya içeriği belirlenmemiş bir karar tutanağı imzalatılması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
| Karar konusu | Aranan temel çoğunluk |
|---|---|
| Yeni bina yaptırılması | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Müteahhit seçimi | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Parsellerin birleştirilmesi veya ayrılması | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Karara katılmayan payların satışının istenmesi | Hisseler oranında salt çoğunluk |
| Müteahhitten kaynaklanan şartlarla sözleşmenin feshi | Kanundaki koşullarla hisseler oranında salt çoğunluk |
Arsa paylarının gerçeğe aykırı şekilde belirlenmiş olması karar çoğunluğunu ve bağımsız bölüm paylaşımını doğrudan etkileyebilir. Maliklerin binadaki fiilî daire sayısı yerine tapudaki arsa paylarını kontrol etmesi gerekir. Arsa paylarında bağımsız bölümlerin değerleriyle açık bir orantısızlık bulunması durumunda arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelebilir.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payı Satılabilir mi?
Salt çoğunluk tarafından alınan karara katılmayan maliklere, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer bildirilir. Bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek yapılabilir. Malik, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifi incelemez ya da kabul etmezse arsa payının satışı için işlem başlatılabilir.
Karara katılmayan malikin arsa payı, belirlenen rayiç değerden daha düşük olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla sunulur. Riskli yapılarda payın anlaşan maliklere satılamaması durumunda, çoğunluk kararına ve sözleşmeye uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılması mümkündür. Satışın gerçekleştirilebilmesi için çoğunluk kararının, bildirimlerin ve değerleme işlemlerinin mevzuata uygun olması gerekir.
Malikin karara katılmaması, payının bedelsiz olarak elinden alınacağı anlamına gelmez. Malik; değerleme raporunu, arsa payını, çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını, teklifin içeriğini ve tebligat sürecini inceleyebilir. Satış işleminin yapılmasından sonra 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen işleme karşı otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Satışa karşı dava açılması işlemi otomatik olarak durdurmaz. Payın üçüncü kişiye devredilmesi veya yeni inşaat işlemlerinin başlaması hâlinde uyuşmazlığın geri döndürülmesi güçleşebilir. Bu nedenle satış bildirimi alan malikin dava süresini beklemeden belgeleri inceletmesi ve gerekiyorsa yürütmenin durdurulmasını talep etmesi önemlidir.
Müteahhitle Yapılacak Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yeni binadaki haklarını belirleyen en önemli belgedir. Sözleşmede yalnızca maliklere kaç daire verileceğinin yazılması yeterli değildir. Bağımsız bölümlerin katı, cephesi, net ve brüt alanı, eklentileri, otopark hakları, teknik özellikleri ve teslim şekli ayrıntılı olarak gösterilmelidir.
İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri, ruhsat alma süresi, kira ödemeleri, gecikme cezası, teminatlar, tapu devrinin aşamaları ve sözleşmenin feshi açıkça düzenlenmelidir. Müteahhide verilecek tapu paylarının inşaat ilerleme seviyesine bağlanması, maliklerin karşılıksız veya peşin tapu devrinden doğabilecek risklerini azaltabilir.
Sözleşmede bulunması gereken başlıca düzenlemeler şunlardır:
- Yeni bağımsız bölümlerin numarası, katı ve cephesi
- Net ve brüt kullanım alanları
- Mimari ve teknik şartname
- İnşaat ruhsatının alınma süresi
- İnşaatın başlama ve teslim tarihi
- Gecikme cezası ve kira kaybının karşılanması
- Müteahhit tarafından verilecek teminatlar
- Tapu paylarının hangi aşamalarda devredileceği
- Proje değişikliklerinde malik onayı
- Ayıplı ve eksik işler nedeniyle sorumluluk
- İskân ve kat mülkiyetinin kurulması
- Sözleşmenin feshi ve tasfiye yöntemi
Kanundaki şartların oluşması hâlinde, müteahhitten kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya işin durdurularak en az altı ay boyunca projeyi tamamlayacak seviyede faaliyet gösterilmemesi durumunda sözleşmelerin feshi gündeme gelebilir. Maliklerin salt çoğunlukla aldığı fesih kararından sonra idari tespit ve müteahhide verilecek süre gibi işlemlerin de tamamlanması gerekir.
Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı Sürecinde Malik Hakları
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapının malikler tarafından yıktırılmaması hâlinde tahliye ve yıkım idare tarafından gerçekleştirilebilir. İdare tarafından yapılan tespit, tahliye ve yıkım masrafları daha sonra maliklerden arsa payları oranında tahsil edilebilir.
Tahliye ve yıkım işlemleri yapılırken maliklerin ve diğer hak sahiplerinin eşyalarını çıkarmalarına ve gerekli önlemleri almalarına imkân tanınmalıdır. Bununla birlikte yalnızca maliklerin kendi aralarındaki anlaşmazlık, kesinleşen riskli yapının yıkımını süresiz olarak durdurmaz. Elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kesilmesi ve gerektiğinde kolluk desteğiyle tahliye yapılması mümkündür.
Anlaşma yoluyla tahliye edilen yapılardaki maliklere, kiracılara ve şartları taşıyan sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı, geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kredi desteği sağlanabilir. Ancak bu yardımlar her kişi için kendiliğinden doğan ve koşulsuz bir ödeme değildir. Başvuru süresi, istenen belgeler, taşınmazın kullanım şekli ve güncel destek programları ayrıca kontrol edilmelidir.
Maliklerin kira yardımının yanında müteahhitten sözleşmeye dayalı kira ödemesi talep edip edemeyeceği de sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Devlet tarafından sağlanan destek ile müteahhidin üstlendiği kira ödemesi farklı hukuki ilişkilere dayanabilir. Sözleşmede kira başlangıcı, aylık tutar, artış oranı ve ödemenin hangi tarihe kadar devam edeceği açıkça yazılmalıdır.
Yeni Dairelerin Paylaşımı ve Arsa Payı Uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm sonucunda her malikin eski dairesiyle tamamen aynı kat, cephe ve büyüklükte bir daire alma yönünde mutlak hakkı bulunmaz. Maliklere verilecek bağımsız bölümler; imar durumu, proje, arsa payları ve yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Bu nedenle sözleşme ekinde bağımsız bölüm paylaşım listesinin ve onaylı projenin bulunması büyük önem taşır.
Tapudaki arsa payı, yeni yapıdaki hakların ve karar çoğunluğunun belirlenmesinde temel ölçütlerden biridir. Arsa payının başlangıçta bağımsız bölümün değeriyle orantısız belirlenmesi veya proje sırasında bazı maliklere haksız avantaj sağlanması uyuşmazlık doğurabilir. Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde değiştirilmesi durumunda tapu iptali ve tescil davası ya da arsa payının düzeltilmesi talebi değerlendirilebilir.
Parsel üzerinde bulunan ancak yalnızca belirli bir malik veya paydaş tarafından meydana getirilen yapı, eklenti veya tesisler de değer paylaşımını etkileyebilir. Böyle bir uyuşmazlıkta muhdesatın aidiyetinin tespiti gündeme gelebilir. Bununla birlikte muhdesat iddiası tek başına arazi üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkı sağlamaz; talebin dönüşüm projesine ve değerleme işlemine etkisi ayrıca incelenir.
Malikler yeni daire paylaşımını değerlendirirken yalnızca metrekareye odaklanmamalıdır. Kat, cephe, manzara, bahçe veya teras kullanımı, otopark, depo, dükkân niteliği ve bağımsız bölümün piyasa değeri de dikkate alınmalıdır. Değeri farklı bağımsız bölümlerin yalnızca yüz ölçümüne göre eşit kabul edilmesi bazı maliklerin ekonomik kayba uğramasına neden olabilir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar ve Başvuru Yolları
Kentsel dönüşüm işlemlerinin bir bölümü idari, bir bölümü ise özel hukuk niteliğindedir. Riskli yapı tespiti, arsa payı satışı, tahliye, yıkım ve idarece alınan diğer kararlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde dava açma süresi, kural olarak tebliğ tarihinden itibaren otuz gündür.
Müteahhitle yapılan sözleşmenin ihlali, gecikme tazminatı, eksik işler, tapu devri ve sözleşmenin feshi gibi uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülür. Davanın tüketici, asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesinde açılması tarafların sıfatına ve sözleşmenin niteliğine göre değişebilir. Arsa payının düzeltilmesi ve tapu siciline ilişkin uyuşmazlıklarda da görevli mahkeme ayrıca belirlenmelidir.
| Uyuşmazlık | Başvurulabilecek hukuki yol |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Teknik heyete itiraz ve idari iptal davası |
| Tahliye veya yıkım işlemi | İptal davası ve yürütmenin durdurulması talebi |
| Arsa payı satış işlemi | İdari iptal davası |
| Satış bedelinin eksik belirlenmesi | İptal veya tazminat talebi |
| Müteahhidin işe başlamaması | Sözleşmenin feshi süreci |
| İnşaatın geç teslim edilmesi | Gecikme tazminatı ve kira kaybı talebi |
| Eksik veya ayıplı teslim | Ayıbın giderilmesi, bedel indirimi veya tazminat |
| Arsa payı uyuşmazlığı | Arsa payının düzeltilmesi davası |
| Hukuka aykırı tapu işlemi | Tapu iptali ve tescil davası |
Dava açılması tek başına riskli yapı tespitini, yıkımı veya pay satışını durdurmaz. İdari işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç zarar doğacaksa ve işlem açıkça hukuka aykırı görünüyorsa yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Özel hukuk uyuşmazlıklarında ise taşınmazın devredilmesini önlemek veya mevcut durumu korumak amacıyla ihtiyati tedbir istenmesi mümkün olabilir.
Kentsel dönüşüm dosyalarında tapu kayıtları, riskli yapı raporu, malik karar tutanağı, tebligatlar, değerleme raporu, müteahhit sözleşmesi ve onaylı proje birlikte incelenmelidir. Özellikle on beş ve otuz günlük sürelerin geçirilmesi önemli hak kayıpları doğurabileceğinden, bildirim alan malikin işlemin türünü ve başvuru merciini gecikmeden belirlemesi gerekir.
