Kentsel Dönüşümde Kaçak Katların Durumu Nedir?

Kentsel dönüşümde kaçak katların durumu, binadaki fiilî kullanım ile tapu ve imar kayıtlarının farklı olması nedeniyle uyuşmazlığa yol açabilir. Özellikle sonradan yapılan katlar, daireye dönüştürülen çatı alanları ve projede bulunmayan bağımsız bölümler bakımından “Yeni binada daire alabilir miyim?” sorusu gündeme gelir.

Kaçak bir katı kullanmak veya yapım masrafını karşılamak, tek başına o kat üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı oluşturmaz. Bununla birlikte kişinin tapuda arsa payının bulunması, geçerli bir sözleşmeye dayanması veya yapı kayıt belgesi sonrasında tapu işlemlerinin tamamlanmış olması değerlendirmeyi değiştirebilir. Hak sahipliği; tapu kaydı, onaylı proje, imar durumu ve sözleşmeler birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşümde Kaçak Kat Nedir?

Kaçak kat, genel olarak yapı ruhsatı ve onaylı projede bulunmayan ya da bu belgelere aykırı şekilde yapılan ilave katı ifade eder. Ruhsatta dört kat olarak gösterilen binanın beşinci katının sonradan yapılması buna örnektir. Çatı veya teras alanının kapatılarak ayrı bir daireye dönüştürülmesi de imar ve mülkiyet bakımından sorun oluşturabilir.

Ancak ruhsata aykırılık ile tapuda bağımsız bölüm kaydının bulunmaması farklı konulardır. Bir bölümün tapuda kayıtlı olması, mevcut fiziksel durumunun bütünüyle projeye uygun olduğunu göstermez. Aynı şekilde ayrı tapusu bulunmayan bir bölümün kullanıcısı, taşınmazda arsa payı sahibi olabilir. Bu nedenle yalnızca “kaçak kat” ifadesinden hareketle hakların varlığı veya yokluğu hakkında kesin sonuca varılamaz.

Kaçak Kat Bulunan Bina Kentsel Dönüşüme Girebilir mi?

Binada kaçak kat bulunması, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesini tek başına engellemez. Riskli yapı değerlendirmesi, binanın teknik özellikleri ve mevzuattaki risk ölçütleri üzerinden yapılır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir yapı da ilgili koşulları taşıyorsa dönüşüm sürecine konu olabilir.

Bununla birlikte riskli yapı tespiti, kaçak katın imar mevzuatına uygun hâle gelmesini veya kullanıcısına yeni bir daire hakkı verilmesini sağlamaz. Binanın dönüşüme girmesi ile yeni projedeki hakların paylaşılması ayrı değerlendirmelerdir. Sürecin genel aşamaları için kentsel dönüşüm hukuki süreci ve malik hakları başlıklı yazımız incelenebilir.

Kaçak Kat Sahibinin Hak Sahipliği Nasıl Belirlenir?

Günlük kullanımda “kaçak kat sahibi” olarak adlandırılan kişinin hukuki statüsü öncelikle tapudan araştırılmalıdır. Kişi taşınmazda paydaş mı, bağımsız bölüm maliki mi, kiracı mı, yoksa yalnızca fiilî kullanıcı mı? Tapu kaydı bulunmayan bir kişinin elindeki satış belgesi, kullanım anlaşması veya ödeme makbuzu da niteliğine göre değerlendirilir; bu belgelerin her biri tapu mülkiyetiyle aynı sonucu doğurmaz.

Türk Medeni Kanunu’ndaki bütünleyici parça ilkesi gereğince, yapının bir bölümünü inşa etmek kural olarak o bölüm üzerinde ayrı mülkiyet oluşturmaz. Bu nedenle “Katı ben yaptım” iddiası ile “Tapuda bu bölümün malikiyim” iddiası birbirinden ayrılmalıdır. İnşaat masrafına veya taraflar arasındaki anlaşmaya dayalı bir alacak talebi bulunması ise ayrıca incelenebilir.

Kaçak Kat İçin Yeni Binada Daire Talep Edilebilir mi?

Kaçak katın mevcut binada ayrı bir daire gibi kullanılması, yeni binada aynı büyüklükte veya aynı katta daire verilmesini kendiliğinden zorunlu kılmaz. Yeni paylaşımda tapudaki haklar, geçerli sözleşmeler, proje koşulları ve tarafların hukuka uygun anlaşmaları önem taşır. Tapuda arsa payı bulunan kişinin mülkiyet hakkı da yalnızca kullandığı katın kaçak olduğu gerekçesiyle yok sayılmaz.

Örneğin beşinci katı kullanan kişinin tapuda taşınmazın belirli bir payına sahip olması durumunda bu pay değerlendirmeye alınır. Ancak bu kişinin mutlaka yeni binanın beşinci katını alacağı söylenemez. Ayrıca mevcut imar koşulları dört kata izin veriyorsa eski kaçak kat, beş katlı yeni bina yapma hakkı oluşturmaz. Taahhüt edilecek dairenin konumu, alanı ve arsa payı sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

Yapı Kayıt Belgesi Kentsel Dönüşümde Hak Sağlar mı?

Yapı kayıt belgesi, imar barışı kapsamında mevcut yapının kayıt altına alınmasına ilişkin bir belgedir. Tek başına tapu yerine geçmez ve kalıcı ilave imar hakkı sağlamaz. Kanundaki düzenleme uyarınca yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenilemede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra gerekli koşullar sağlanarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri tamamlanmışsa oluşan tapu kaydı ayrıca değerlendirilir. Burada belge alınması ile tapuda mülkiyet tescili yapılması birbirinden ayrılmalıdır. Belgenin varlığı, yeni binada eski kaçak alanın aynı şekilde yapılabileceği veya mutlaka aynı sayıda daire verileceği anlamına gelmez.

Kaçak Katlar Arsa Payını ve Maliklerin Kararını Nasıl Etkiler?

Bir binaya sonradan kat eklenmesi veya bir dairenin iki ayrı konut gibi kullanılması, tapudaki arsa paylarını kendiliğinden değiştirmez. Elektrik aboneliği açılması, ayrı kapı numarası alınması veya vergi ödenmesi de tek başına yeni bir arsa payı oluşturmaz. Mevcut payların yanlış belirlendiği ileri sürülüyorsa bunun hukuki koşulları ayrıca araştırılmalıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilgili uygulama kararlarında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınır. Bu nedenle çoğunluk, fiilen kullanılan daire sayısı üzerinden hesaplanmamalıdır. Kaçak katta yaşayan kişinin tapuda payı yoksa yalnızca bu kullanım nedeniyle malik sıfatıyla karar hesabına katılması söz konusu olmaz. İtiraz süreçleri için kentsel dönüşümde bir malik itiraz ederse ne olur? yazımızdan yararlanılabilir.

Kaçak Kat İçin Kira Yardımı veya Tazminat Alınabilir mi?

Kira yardımı bakımından yalnızca bölümün “kaçak” olarak adlandırılmasıyla otomatik kabul veya ret sonucu çıkarılamaz. Başvuru sahibinin statüsü, riskli yapı kayıtları, bağımsız bölüm bilgileri ve ilgili belgeler incelenir. Güncel kira yardımı kılavuzunda, bağımsız bölümü tapuda belirtilmeyen arsa paylı taşınmazlar için bina emlak vergisi beyannamesi gibi ek belgelerle değerlendirme yapılması öngörülmektedir. Bu belgeler yardım incelemesinde kullanılabilir; tek başına mülkiyet oluşturmaz.

Tazminat ise kira yardımından ayrı bir konudur. Kaçak katın dönüşüm sırasında yıkılması, kullanıcıya devlet veya diğer malikler tarafından otomatik olarak bedel ödenmesini gerektirmez. Ancak satıcının taahhüdü, sözleşmeye aykırılık, yapılan harcamalar veya başka bir hukuki neden bulunuyorsa alacak ve tazminat talepleri değerlendirilebilir. Talebin kime yöneltileceği ve kapsamı, olayın belgelerine göre belirlenir.

Kaçak Kat Nedeniyle Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle tapu kaydı, belediyedeki onaylı proje ve fiilî durum karşılaştırılmalıdır. Sorun mülkiyete, arsa payına, müteahhit sözleşmesine veya idari bir işleme ilişkin olabilir. Her uyuşmazlık aynı başvuru yoluyla çözülmez; belediye veya ilgili müdürlük de özel hukuk kaynaklı bütün hak sahipliği anlaşmazlıklarını karara bağlayan bir merci değildir.

Yeni sözleşme imzalanmadan önce mevcut hakkın ve talep edilen yeni bağımsız bölümün açıkça belirlenmesi önemlidir. Birsen Hukuk’un İstanbul avukat hizmetleri kapsamında tapu kayıtları, imar belgeleri ve dönüşüm sözleşmeleri birlikte değerlendirilerek somut olaya uygun hukuki yol belirlenebilir. Özellikle tebligat alınmışsa başvuru süreleri, işlemin türüne göre gecikmeden kontrol edilmelidir.

İnceleme için hazırlanabilecek başlıca belgeler şunlardır:

• Güncel tapu kaydı ve varsa önceki kayıtlar.
• Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje.
• Varsa yapı kullanma izin belgesi.
• Yapı kayıt belgesi ve buna bağlı tapu işlem belgeleri.
• Satış, kullanım ve paylaşım sözleşmeleri.
• Yapım giderlerini gösteren ödeme belgeleri.
• Riskli yapı raporu ve tebligatlar.
• Malik kararları ve müteahhit sözleşmesi.

Kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu — Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat: Mülkiyetin kapsamı ve bütünleyici parça ilkesi.
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — İmar Barışı Açıklaması: Yapı kayıt belgesinin geçerliliği ve yenilemede uygulanacak imar hükümleri.
• Bakanlık — Yapı Kayıt Belgesi ve Kat Mülkiyeti İşlemleri: Yapı kayıt belgesi sonrasında tapu işlemlerine ilişkin koşullar.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci: Riskli yapı işlemleri ve salt çoğunlukla karar alınması.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Kira Yardımı Kılavuzu: Hak sahipliği, arsa paylı tapular ve başvuru belgeleri.