Kentsel Dönüşümde Bir Malik İtiraz Ederse Ne Olur?

Kentsel dönüşümde bir malikin itiraz etmesi, süreci her durumda durdurmaz. İtirazın riskli yapı raporuna, müteahhit seçimine, sözleşme şartlarına veya arsa payının satışına yöneltilmiş olması farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle öncelikle hangi işleme karşı çıkıldığı belirlenmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, belirli kararlar maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilir. Ancak çoğunluğun bulunması, diğer maliklerin haklarının sınırsız biçimde değiştirilebileceği anlamına gelmez. Kararın, bildirimin, değerlemenin ve satış işlemlerinin hukuka uygun olması gerekir.

Bir Malikin İtirazı Kentsel Dönüşümü Durdurur mu?

Bir malikin yalnızca “kentsel dönüşümü kabul etmiyorum” demesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreci tek başına durdurmaz. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve kanuni işlemlerin tamamlanması hâlinde tahliye ve yıkım süreci ilerleyebilir. Müteahhit sözleşmesini imzalamamak ile riskli yapı tespitine itiraz etmek farklı işlemlerdir.

Buna karşılık teknik rapordaki hatalara dayanılarak süresinde yapılan itiraz, riskli yapı tespitinin teknik heyet tarafından incelenmesini sağlar. Hukuka aykırı bir idari işleme karşı açılan davada yürütmenin durdurulması kararı verilmesi de ilgili işlemin uygulanmasını durdurabilir. Dolayısıyla belirleyici olan, itirazın varlığı kadar doğru mercie, doğru gerekçeyle ve süresinde yapılmasıdır.

İtirazın konusu	Başvurunun temel amacı
Riskli yapı raporu	Yapının riskli olup olmadığının teknik olarak incelenmesi
Müteahhit ve sözleşme şartları	Teklifin ve çoğunluk kararının değerlendirilmesi
Arsa payı değeri	Satışa esas değerlemenin hukuka uygunluğunun denetlenmesi
Satış işlemi	Bildirim, çoğunluk ve satış usulündeki hukuka aykırılıkların giderilmesi
Tahliye veya yıkım işlemi	İlgili idari işlemin yargısal denetimi

Bu açıklamalar 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüme ilişkindir. Riskli yapı statüsü bulunmayan bir binanın olağan yenilenmesinde aynı kurallar doğrudan uygulanmayabilir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilgili kararlar, maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğuyla alınır. Salt çoğunluk, toplam payın yarısından fazlasıdır. Hesaplama kişi veya daire sayısına göre değil, tapudaki paylara göre yapılır.

Örneğin toplam arsa payı 1.000 olan bir taşınmazda, 500 pay karar almak için yeterli değildir; 500’ün üzerinde payın aynı kararda birleşmesi gerekir. On bağımsız bölümün eşit paylı olduğu bir binada altı bölümün kabulü yeterli olabilirken, paylar eşit değilse altı malikin imzası çoğunluğu sağlamayabilir.

Çoğunluk hesabında şu belgeler incelenmelidir:

Güncel tapu kayıtları
Her malikin pay oranı
Birden fazla kişiye ait bağımsız bölümlerdeki hisseler
Karar tutanağı ve imzalar
Temsilci imzalamışsa vekâletnamenin kapsamı
Kabul edilen sözleşme ve ekleri

Çoğunluğun sağlanması, kararın içeriğindeki bütün şartları kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Genel süreç hakkında ayrıntılı bilgi için kentsel dönüşüm hukuki süreci ve malik hakları yazısı incelenebilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespitine yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir. Olağan riskli yapı sürecinde tespit bilgilerini içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İtiraz süresi, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gündür.

İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçeyle sunulur ve teknik heyet tarafından incelenir. Dilekçede raporun hangi yönünün hatalı olduğu açıklanmalıdır. Numune alma, malzeme testleri, taşıyıcı sistem veya hesap yöntemine ilişkin somut teknik itirazlar, uzman değerlendirmesiyle desteklenebilir.

Başvuru hazırlanırken şu belgeler yararlı olabilir:

Riskli yapı tespit raporu ve ekleri
Bildirim ve muhtarlık ilan tutanakları
Tapu kaydı
Mevcut mimari ve statik projeler
Laboratuvar sonuçları
Teknik inceleme raporu
Yapıya ilişkin fotoğraflar

İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi üzerine tespit kesinleşir. Kanunun 6/A maddesindeki acil uygulamalar gibi özel süreçlerde farklı süreler bulunabileceğinden, alınan bildirimin hangi hukuki işleme dayandığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Müteahhit ve Sözleşme Şartlarını Kabul Etmeyen Malik Ne Yapabilir?

Malik, binanın yenilenmesine karşı olmayıp seçilen müteahhidi veya teklif edilen şartları kabul etmeyebilir. Ek ödeme, dairenin küçülmesi, kat ve cephe değişikliği, teslim süresi veya teminat eksikliği bu uyuşmazlıklara örnektir. Bu durumda itirazın riskli yapı raporuna değil, dönüşüm kararına ve sözleşme teklifine yöneldiği açıkça belirtilmelidir.

Malik; karar tutanağını, sözleşmenin tamamını, teknik şartnameyi ve bağımsız bölüm dağılımını istemeli, itirazlarını yazılı olarak bildirmelidir. Alternatif teklif sunmak veya şartların değiştirilmesini istemek mümkündür. Ancak bu yazışmaların, kanuni bildirim ve satış sürelerini kendiliğinden durduracağı varsayılmamalıdır.

Sözleşme incelenirken özellikle şu konulara bakılmalıdır:

Yeni bağımsız bölümün net ve brüt alanı
Kat, cephe ve kullanım özellikleri
Maliklerden istenen ek bedel
Maliyet artışının kime ait olduğu
Teslim ve iskan süresi
Gecikme hâlinde ödenecek bedeller
Tapu devirlerinin aşamaları
Müteahhidin vereceği teminatlar
Fesih ve tasfiye koşulları

İtirazın temel nedeni ödeme güçlüğüyse hibe, kredi ve taksit seçenekleri ayrıca değerlendirilebilir. Bu konuda kentsel dönüşümde parası olmayan malikin seçenekleri yazısı yol gösterici olabilir.

Karara Katılmayan Malike Bildirim ve 15 Günlük Süre

Çoğunluk kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan malike mevzuattaki usule uygun şekilde bildirilmelidir. Bildirimde, teklifi incelemesi ve kabul etmesi için 15 gün süre verildiği, kabul edilmemesi hâlinde arsa payının satışa konu olabileceği açıklanmalıdır.

Sürenin başlangıcı, kullanılan bildirim yöntemine göre belirlenir. Elektronik tebligat, noter bildirimi veya muhtarlık ilanı gibi yöntemlerin hukuki sonuçları farklıdır. Sıradan bir WhatsApp mesajı veya sözlü açıklama, mevzuatın aradığı bildirimin yerine geçtiği varsayılarak işlem yapılamaz.

Malik bildirim aldığında şu hususları kontrol etmelidir:

Bildirilen kararın hangi tarihte alındığı,
Salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı,
Teklifin ve eklerinin erişilebilir olup olmadığı,
Bildirimin usulüne uygunluğu,
Kabul süresinin hangi gün başladığı,
Satış sonucuna ilişkin ihtarın bulunup bulunmadığı.

Toplantıya katılmamak veya bildirimi cevapsız bırakmak, satış sürecine karşı koruma sağlamaz. Malikin kararı kabul etmesi hâlinde de kabulün hangi sözleşme ve eklerine ilişkin olduğu açıkça belgelenmelidir.

İtiraz Eden Malikin Arsa Payı Satılabilir mi?

Kanuni koşullar oluştuğunda, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı açık artırmayla satılabilir. Ancak müteahhit veya diğer malikler, sadece itiraz edildiği için payı kendileri devralamaz. Bildirim, süre, bedel tespiti ve yetkili idare tarafından yürütülen satış işlemleri tamamlanmalıdır.

Riskli yapı uygulamasında pay, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara sunulur. İlk satışta alınmaması hâlinde, çoğunluk kararını ve yapılan anlaşmayı kabul eden üçüncü kişilere de sonraki satışlarda satış yapılabilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalar ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Satış açısından temel kontrol noktaları şunlardır:

Taşınmazın ilgili dönüşüm rejimine tabi olması
Geçerli bir çoğunluk kararının bulunması
Karar ve teklifin usulüne uygun bildirilmesi
Kabul için tanınan sürenin dolması
Yetkili komisyon tarafından rayiç değer belirlenmesi
Satış ilanı ve açık artırma kurallarına uyulması

Satış gerçekleştiğinde malik, satılan pay üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder ve satış bedeline hak kazanır. Dolayısıyla “itiraz etmenin hiçbir sonucu olmaz” düşüncesiyle bildirimlerin bekletilmesi önemli kayıplara yol açabilir.

Arsa Payının Değerine ve Satış İşlemine Nasıl İtiraz Edilir?

Satışa esas rayiç değer belirlenirken taşınmazın konumu, yüz ölçümü, imar hakları ve emsal değerler önem taşır. Malik, değerin düşük belirlendiğini düşünüyorsa değerleme raporunu edinmeli ve itirazını karşılaştırılabilir verilerle desteklemelidir. Bağımsız bir değerleme raporu, yargısal incelemede yararlı olabilir.

Satışı yapan idareye dilekçe vermek ile mahkemede dava açmak aynı şey değildir. Satış ve belirlenen rayiç değer için riskli yapı raporundaki gibi özel bir idari itiraz yolu bulunduğu varsayılmamalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir; hangi işlemin dava konusu yapılacağı dosyaya göre belirlenmelidir.

Hukuka aykırılık iddiaları şu konulara dayanabilir:

Çoğunluğun yanlış hesaplanması
Bildirim usulüne uyulmaması
Kabul süresinin tanınmaması
Teklif ve eklerinin incelenememesi
Rayiç değerin hatalı belirlenmesi
Satış ilanı veya açık artırmadaki usulsüzlükler

Satış tamamlanmışsa tapu kaydındaki sonuçların giderilmesi ayrıca değerlendirilir. İdari satış işlemine karşı dava ile tapu iptali ve tescil davası birbirinin yerine kullanılabilecek yollar değildir; talepler doğru yargı merciine yöneltilmelidir.

Dava Açılması Yıkımı veya Satışı Durdurur mu?

İdari dava açılması, yıkım veya satış işlemini kendiliğinden durdurmaz. İşlemin uygulanmasının önlenmesi için şartları varsa yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırılığı ile uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması koşullarını birlikte değerlendirir.

Ayrıca kararın kapsamı önemlidir. Bir işlem hakkında verilen yürütmenin durdurulması kararı, bütün dönüşüm sürecinin durduğu anlamına gelmeyebilir. Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve arsa payı satışı farklı işlemler olduğundan dava konusu ve mahkeme kararının hangi aşamaya ilişkin olduğu kontrol edilmelidir.

İtiraz eden malik öncelikle tapu kayıtlarını, teknik raporu, çoğunluk kararını, sözleşmeyi, bildirimleri ve varsa değerleme raporunu toplamalıdır. Özellikle 15 günlük itiraz veya kabul süreleri ile 30 günlük dava süresi birbirine karıştırılmamalıdır. Hakların korunması, her aşamada doğru başvurunun süresinde yapılmasına bağlıdır.