Kentsel Dönüşümde Parası Olmayan Malik Ne Yapabilir?

Kentsel dönüşüm kararı alınan bir binada yeniden yapım maliyetinin maliklerden istenmesi, ödeme gücü bulunmayan kişiler açısından ciddi bir sorun oluşturabilir. Ancak malikin inşaat masrafını hemen karşılayamaması, taşınmazdaki mülkiyet hakkının kendiliğinden sona ermesi veya dairesinin doğrudan elinden alınması anlamına gelmez.

Maddi gücü yeterli olmayan malik; devlet hibesi, düşük faizli kredi, kira yardımı, müteahhitle kat karşılığı anlaşma, daha küçük bağımsız bölüm alma, taksitlendirme veya payını anlaşmalı şekilde satma seçeneklerini değerlendirebilir. Buna karşılık geçerli bir dönüşüm kararına hiçbir işlem yapmadan karşı çıkılması, belirli şartlarda arsa payının satışa çıkarılması sonucunu doğurabilir.

Malik Kentsel Dönüşüm Masraflarına Katılmak Zorunda mı?

Kentsel dönüşümde inşaat maliyetinin nasıl karşılanacağı; taşınmazın imar durumu, arsa değeri, yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı ve müteahhit teklifine göre değişir. Arsanın proje değerinin yüksek olması hâlinde müteahhit, maliklerden ek ücret almadan kat karşılığı inşaat yapmayı kabul edebilir. Proje değerinin maliyeti karşılamadığı durumlarda ise maliklerden ilave ödeme istenmesi mümkündür.

6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşümün yöntemi ve müteahhitle yapılacak sözleşme, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. Bir malikin ödeme gücünün bulunmaması, usulüne uygun çoğunluk kararını tek başına geçersiz hâle getirmez. Bununla birlikte malik, kendisine bildirilen maliyetin hangi hesaplamaya dayandığını ve sözleşmedeki ödeme yükümlülüklerini incelemeden belge imzalamamalıdır.

Maliyet değerlendirilirken özellikle şu belgeler istenmelidir:

Mimari ve teknik proje
İmar durum belgesi
Bağımsız bölüm dağılım listesi
İnşaat maliyet hesabı
Müteahhit teklifi ve teknik şartname
Maliklerden istenecek ek ödeme tablosu
Devlet desteği ve kredi başvuru şartları
Gecikme, temerrüt ve sözleşmenin feshi hükümleri

Maliklerin ekonomik durumlarının birbirinden farklı olması, herkesin aynı tarihte ve aynı yöntemle ödeme yapmasını zorunlu kılmaz. Karar ve sözleşme aşamasında farklı ödeme planları oluşturulabilir; ancak bu imkânın yazılı sözleşmeye açıkça eklenmesi gerekir.

Devlet Desteği, Hibe, Kredi ve Kira Yardımından Nasıl Yararlanılır?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı maliklerine, belirlenen şartların sağlanması hâlinde kredi, faiz desteği ve kira yardımı verilebilir. Bu destekler her malik için otomatik olarak uygulanmaz. Binanın riskli yapı statüsü, taşınmazın bulunduğu yer, başvuru tarihi, hak sahipliği ve ilgili programın özel koşulları birlikte değerlendirilir.

İstanbul’da uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında, yayın tarihi itibarıyla bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği açıklanmıştır. Destek tutarları ve başvuru koşulları değişebileceğinden sözleşme imzalanmadan önce Bakanlığın güncel duyurusu kontrol edilmelidir.

Destek veya yöntem	Ne sağlar?	Dikkat edilmesi gereken
Kentsel dönüşüm kredisi	İnşaat maliyetinin finansmanı	Banka ve proje uygunluğu aranır.
Faiz desteği	Kredi maliyetinin azaltılması	Gelir ve hak sahipliği şartları olabilir.
Yarısı Bizden desteği	Hibe, kredi ve taşınma desteği	İstanbul ve program koşullarıyla sınırlıdır.
Kira yardımı	Tahliye sonrasındaki barınma giderine katkı	İnşaat bedelini doğrudan karşılamaz.
Taşınma desteği	Tahliye ve taşınma giderine katkı	Program kapsamına göre değişir.
ARAAD finansmanı	Uygun maliyetli dönüşüm kredisi	Müteahhit, proje ve kredibilite şartları aranır.

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında başvurular ARAAD sistemi üzerinden yürütülmektedir. Mali kapasitesi sınırlı bazı hak sahipleri, emekliler, şehit aileleri, engelli birey bulunan haneler ve belirli şartlardaki diğer gruplar için ek faiz indirimi uygulanabilmektedir.

Kira yardımı ile inşaat finansmanı birbirinden ayrılmalıdır. Kira yardımı, malik tahliye edildikten sonra geçici barınma giderlerine katkı sağlar; malikin müteahhide ödemesi gereken inşaat bedelini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle toplam finansman planı yalnızca kira yardımı dikkate alınarak hazırlanmamalıdır.

Müteahhitle Kat Karşılığı Anlaşma Yapılabilir mi?

Maliklerin ödeme gücü bulunmadığında en sık değerlendirilen yöntemlerden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu modelde müteahhit, yapacağı bağımsız bölümlerin bir kısmını alarak inşaat maliyetini üstlenir. Arsanın değeri ve imar hakkı yeterliyse maliklerden ayrıca para alınmadan yeni bina yapılabilir.

Proje değerinin maliyeti tamamen karşılamadığı durumlarda karma bir model kurulabilir. Malik, mevcut dairesinden daha küçük bir bağımsız bölüm almayı, daha düşük değerli bir kata geçmeyi veya ortaya çıkan değer farkını taksitle ödemeyi kabul edebilir. Bunların hiçbiri malike tek taraflı olarak dayatılmamalı; bağımsız bölüm dağılımı, değer farkları ve ödeme koşulları sözleşmede açıkça gösterilmelidir.

Müteahhitle yapılacak sözleşmede en az şu konular düzenlenmelidir:

Malik ve müteahhidin alacağı bağımsız bölümler
Her bağımsız bölümün katı, cephesi ve yaklaşık alanı
Ek ödeme tutarı ve ödeme tarihleri
İnşaatın başlama ve teslim süresi
Gecikme hâlinde ödenecek kira veya cezai şart
Tapu devrinin hangi inşaat seviyelerinde yapılacağı
Teminat mektubu, ipotek veya diğer güvenceler
Müteahhidin projeyi tamamlamaması hâlinde fesih
Yapı ruhsatı, iskan ve vergi giderlerinin kime ait olduğu
Devlet desteğinin hangi borçtan mahsup edileceği

Tapu payının inşaat başlamadan veya yeterli güvence alınmadan tamamen müteahhide devredilmesi önemli risk taşır. Tapu devirlerinin inşaat ilerleme seviyesine bağlanması ve mümkünse banka teminatı alınması, projenin yarım kalması ihtimaline karşı koruma sağlayabilir.

Ek Maliyet İçin Taksit veya Ödeme Planı Talep Edilebilir mi?

Ödeme gücü bulunmayan malik, müteahhitten veya diğer paydaşlardan taksitlendirme talep edebilir. Ancak kanunda her malike otomatik olarak tanınmış genel bir taksit hakkı bulunmamaktadır. Taksit sayısı, ödeme tarihleri ve uygulanacak faiz veya vade farkı tarafların anlaşmasıyla belirlenir.

Diğer maliklerin ya da müteahhidin, ekonomik durumu yetersiz olan malikin payına düşen bedeli geçici olarak karşılaması da mümkündür. Bu durumda yapılan ödemenin borç mu, bağımsız bölüm değer farkı mı yoksa arsa payı karşılığı mı olduğu açıkça yazılmalıdır. Belirsiz düzenlemeler sonradan tapu devri, faiz ve icra uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Ödeme planında şu sorular cevaplandırılmalıdır:

Toplam borç kesin olarak ne kadardır?
İnşaat maliyeti artarsa fark kim tarafından karşılanacaktır?
Taksitlere faiz veya enflasyon farkı uygulanacak mıdır?
Devlet hibesi borçtan düşülecek midir?
Bir taksit gecikirse borcun tamamı muaccel olacak mıdır?
Gecikme hâlinde hangi faiz ve cezai şart uygulanacaktır?
Borç ödenmezse tapu devri veya satış hakkı doğacak mıdır?
Malik taşınmazı satarsa kalan borçtan kim sorumlu olacaktır?

Özellikle boş senet, açık tarihli tahliye taahhüdü veya bedeli belirtilmemiş tapu devir belgesi imzalanmamalıdır. Taksit anlaşmasının noterlikte yapılması tek başına bütün riskleri ortadan kaldırmaz; belgenin içeriği ayrıca incelenmelidir.

Haciz veya Kredi Engeli Bulunan Malik Ne Yapabilir?

Açık icra takibi, haciz kaydı, düşük gelir veya mevcut kredi borcu yeni finansman alınmasını güçleştirebilir. ARAAD finansmanı için açıklanan kriterlerde açık icra, haciz veya takip kaydının bulunmaması ve aylık kredi taksitinin belgelenmiş hane gelirinin yüzde 70’ini aşmaması aranmaktadır. Mevcut kredi nedeniyle taşınmaz üzerinde ipotek bulunması hâlinde de ipoteğin kaldırılması istenebilmektedir.

Bununla birlikte taşınmazdaki her haciz, malikin kentsel dönüşüm sürecine katılmasını veya mülkiyet hakkını otomatik olarak sona erdirmez. Haczin miktarı, sırası, alacaklısı ve tapu işlemlerine etkisi araştırılmalıdır. Banka, icra alacaklısı ve müteahhitle birlikte yapılandırma, borcun kapatılması karşılığında haczin kaldırılması veya farklı bir teminat gösterilmesi değerlendirilebilir.

Miras yoluyla edinilen hisseli taşınmazlarda da her mirasçı, gerekli şartları karşılaması hâlinde payı oranında finansmana başvurabilir. Bu durumda mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve diğer hak sahipliği belgelerinin başvuru dosyasına eklenmesi gerekir.

Haciz veya kredi sorunu bulunan malik öncelikle şu işlemleri yapmalıdır:

Güncel tapu kaydını ve takyidat belgesini almak
Açık icra dosyalarını ve borç miktarlarını belirlemek
Bankadan krediye engel durumları yazılı olarak öğrenmek
Haciz veya ipoteğin kaldırılma koşullarını araştırmak
Müteahhitten alternatif ödeme planı istemek
Devlet destekli finansman şartlarını ayrıca incelemek
Tapu devri gerektiren işlemlerden önce hukuki değerlendirme yaptırmak

Borç sorunu nedeniyle taşınmazın gerçek değerinin çok altında devredilmesi, sonradan giderilmesi güç bir kayba yol açabilir. Malik, payını satmayı düşünüyorsa önce bağımsız değerleme yaptırmalıdır.

Malik Ödeme Yapamazsa Dairesini veya Arsa Payını Kaybeder mi?

Malikin parasının bulunmaması tek başına dairesinin veya arsa payının alınması için yeterli değildir. Ancak malikin hangi aşamada ödeme yapamadığı önemlidir. Malik dönüşüm kararını kabul edip müteahhitle ödeme yükümlülüğü içeren bir sözleşme imzalamışsa, borcunu ödememesi nedeniyle temerrüt faizi, icra takibi, tazminat veya sözleşmede öngörülen diğer yaptırımlar uygulanabilir.

Malik çoğunluk kararına hiç katılmamışsa farklı bir süreç gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun’daki koşullar sağlandığında, karara katılmayan malikin arsa payı değer tespiti yapılarak satışa çıkarılabilir. Bu satış, yalnızca “malikin parası olmadığı” için değil; usulüne uygun alınan karara ve teklif edilen sözleşmeye katılmaması nedeniyle uygulanır.

Malikin durumu	Muhtemel sonuç
Kararı kabul etmiş, borcu ödeyememiş	Sözleşmeye dayalı icra, faiz veya tazminat gündeme gelebilir.
Karara katılmamış	Şartları oluşursa arsa payı satış süreci başlatılabilir.
Taksit anlaşması yapmış	Yazılı ödeme planındaki hükümler uygulanır.
Payını gönüllü satmak istemiş	Piyasa koşullarında anlaşmalı satış yapılabilir.
Çoğunluk veya bildirim usulsüz	İdari ve hukuki başvuru yolları değerlendirilebilir.
Pay hukuka aykırı devredilmiş	Koşullarına göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Malikin ödeme güçlüğü ortaya çıktığında süreci tamamen görmezden gelmesi yerine destek başvurusu yapması, yazılı taksit talebinde bulunması veya daha düşük maliyetli bir bağımsız bölüm seçeneğini değerlendirmesi daha güvenli olur.

Karara Katılmayan Malikin Arsa Payının Satılması

6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapım ve değerlendirme kararları, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan malike çoğunluk kararı ve teklif şartları usulüne uygun şekilde bildirilir. Malik, bildirimin ardından 15 gün içinde teklifi kabul etmezse arsa payının satışına yönelik işlemler başlatılabilir.

Satış öncesinde arsa payının değeri yetkili komisyon tarafından belirlenir. Pay, tespit edilen değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşmayı kabul eden diğer paydaşlara açık artırmayla sunulur. İlk satışta sonuç alınamaması hâlinde, güncel mevzuattaki koşullar çerçevesinde yeniden satış ve kararı kabul eden üçüncü kişilere satış gündeme gelebilir.

Satış sürecinde şu hususlar incelenmelidir:

Salt çoğunluğun arsa paylarına göre doğru hesaplanıp hesaplanmadığı
Karar tutanağının ve sözleşme teklifinin içeriği
Bildirimin kanundaki yöntemle yapılıp yapılmadığı
Malike 15 günlük sürenin tanınıp tanınmadığı
Değerleme raporunun gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı
Satış ilanı ile açık artırma işlemlerinin usule uygunluğu
Satın alan kişinin çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul edip etmediği

Satış veya diğer idari işlemlere karşı dava açma süresi genel dava sürelerinden daha kısa olabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılması gerekir. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmadığından şartları varsa yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir.

Maddi Gücü Olmayan Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Maddi imkânsızlık yaşayan malik öncelikle toplantı tutanaklarını, çoğunluk kararını, değerleme raporunu, müteahhit sözleşmesini ve kendisine yapılan bildirimleri istemelidir. Sadece sözlü açıklamalara dayanarak ödeme yapmak, borç senedi imzalamak veya tapu devretmek ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Çoğunluk hesabı, tebligat, değerleme veya satış işlemi hukuka aykırıysa idari işlemin iptali ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Müteahhit sözleşmesinden doğan bedel, gecikme, teslim veya fesih uyuşmazlıkları ise uyuşmazlığın niteliğine göre adli yargıda görülür. Hukuka aykırı tapu devri yapılmışsa tapu iptali ve tescil davası açılması değerlendirilebilir.

Maddi gücü bulunmayan malik şu sırayla hareket edebilir:

Riskli yapı ve çoğunluk kararına ilişkin bütün belgeleri almak,
İnşaat maliyetinin bağımsız şekilde hesaplanmasını istemek,
Hibe, kredi, faiz indirimi ve kira desteğine başvurmak,
Müteahhitten taksit veya daha küçük bağımsız bölüm seçeneği talep etmek,
Taşınmazdaki ipotek ve hacizleri araştırmak,
Pay satışı düşünülüyorsa bağımsız değerleme yaptırmak,
Tebligat ve dava sürelerini takip etmek,
Usulsüz işlem varsa süresi içinde idari veya adli başvuru yapmak.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde ödeme gücü bulunmayan malik için tek seçenek borçlanmak veya taşınmazını kaybetmek değildir. Devlet desteği, uygun maliyetli finansman, kat karşılığı anlaşma, taksitlendirme ve bağımsız bölüm değişikliği birlikte değerlendirilebilir. Ancak 15 günlük kabul süresi ve 30 günlük dava süresi gibi kısa süreler nedeniyle bildirimlerin cevapsız bırakılmaması gerekir.