Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır? Şartlar ve Başvuru Süreci

Kentsel dönüşüm kredisi almak için öncelikle taşınmazın ve başvuru sahibinin ilgili finansman programına uygun olması gerekir. Riskli yapı tespiti, hak sahipliği, proje belgeleri ve kredi değerlendirmesi bu süreçte önem taşır. Ancak “kentsel dönüşüm kredisi” adı altında sunulan bütün desteklerin şartları aynı değildir.

Bankaların faiz destekli kredileri, Yarısı Bizden kampanyası ve Dünya Bankası finansmanlı dönüşüm kredisi ayrı uygulamalardır. Başvuru yeri, kredi limiti, gelir değerlendirmesi ve geri ödeme koşulları seçilen programa göre değişir. Bu nedenle müteahhitle ödeme takvimi kararlaştırılmadan önce hangi destekten yararlanılabileceği belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Nedir, Kimlere Verilir?

Kentsel dönüşüm kredisi; riskli yapıların yeniden yapılması, uygun yapılarda güçlendirme uygulanması veya ilgili programın izin verdiği durumlarda başka bir konut ya da iş yeri edinilmesi için kullanılan finansmandır. Her program bütün kullanım amaçlarını kapsamaz. Örneğin yeniden yapım için sunulan bir destek, doğrudan başka bir ev satın almak amacıyla kullanılamayabilir.

Malikler ve hisseli taşınmaz sahipleri, şartları sağladıkları ölçüde başvurabilir. Bazı banka ürünlerinde riskli yapıda belirli süre ikamet etmiş kiracılara yönelik edinme kredileri de bulunur. Dolayısıyla hak sahipliği, yalnızca binanın riskli olması üzerinden değil, başvurulan kredi türü üzerinden değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Yarısı Bizden Desteği Arasındaki Fark

Faiz destekli banka kredisinde borç banka tarafından kullandırılır; belirlenen faiz desteği kamu kaynağından karşılanır. Faiz desteği, kredi anaparasının hibe edilmesi anlamına gelmez. Yarısı Bizden kampanyasında ise İstanbul’daki uygun dönüşüm projeleri için hibe, kredi ve tahliye desteği birlikte düzenlenmiştir.

Bunlardan ayrı olarak İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında finansman sağlanmaktadır. İstanbul için açıklanan modelde 3 milyon TL’ye kadar kredi, 180 ay vade, ilk yıl geri ödemesiz dönem ve aylık yüzde 0,69 faiz imkânı bulunmaktadır. Bu koşullar bütün kentsel dönüşüm kredilerinin ortak şartı değildir.

Finansman seçeneği	Temel özelliği
Faiz destekli banka kredisi	Banka kredisine, program kapsamında faiz desteği sağlanır.
Yarısı Bizden	İstanbul’daki uygun projelerde hibe, kredi ve tahliye desteği sunulur.
İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi	Projeye özgü uygunluk ve başvuru şartlarıyla finansman sağlanır.
Standart banka kredisi	Kamu desteği bulunmadan bankanın kendi koşulları uygulanabilir.

Yarısı Bizden kapsamında bir konut için açıklanan destek; 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteğidir. Desteklerin kapsamı, diğer bağımsız bölümlere uygulanacak koşullar ve başvuru takvimi ayrıca kontrol edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Almanın Şartları Nelerdir?

Başvuruda taşınmazın ilgili dönüşüm kapsamına girmesi, hak sahipliğinin belgelenmesi ve kullanılacak finansmanın amacının açıklanması gerekir. Banka kredilerinde ödeme gücü, mevcut borçlar ve teminat yeterliliği de değerlendirilir. Riskli yapı raporu bulunması, bankanın istenen tutarda kredi vermek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Hisseli mülkiyet, miras intikali, mevcut ipotekler ve tapudaki kısıtlamalar başvuruyu etkileyebilir. Projenin ruhsat durumu ve müteahhit belgeleri de finansman modeline göre önem kazanır. Kentsel dönüşümün hukuki süreci ve malik hakları değerlendirilerek finansman hazırlığının buna uygun yürütülmesi gerekir.

Başvuru öncesinde şu konular netleştirilmelidir:

Taşınmazın hangi dönüşüm uygulaması kapsamında olduğu,
Başvuru sahibinin tapu ve hak sahipliği durumu,
Yapım, güçlendirme veya edinme amaçlarından hangisinin finanse edileceği,
İstenen tutarın program limitlerine uygunluğu,
Teminat ve geri ödeme koşulları,
Daha önce alınan yardımların yeni başvuruya etkisi.

Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye Süreci

Bir binanın eski olması veya deprem açısından endişe yaratması, tek başına resmî riskli yapı tespiti yerine geçmez. Başvurulan programın gerektirdiği tespit ve onay işlemleri tamamlanmalıdır. Riskli yapı incelemesi, yetkili kuruluşlar üzerinden yürütülen teknik ve idari bir süreçtir.

Tahliye ve yıkım tarihleri ise bazı desteklerde başvuru süresinin hesabını etkiler. Bu nedenle tahliyeyi ve yıkımı gösteren belgeler saklanmalıdır. Kredi hazırlığının bütün işlemler bittikten sonra başlatılması yerine, riskli yapı süreci devam ederken finansman seçeneklerinin araştırılması zaman kaybını azaltabilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisine Hangi Bankalardan Başvurulur?

Faiz desteği için ilgili kurumla protokolü bulunan ve başvurulan kredi türünü kullandıran bankalara müracaat edilir. Örneğin Ziraat Bankası’nın resmî ürün sayfasında yapım, edinme ve güçlendirme kredileri açıklanmaktadır. Bununla birlikte bir bankanın standart dönüşüm kredisi sunması, bütün kamu destekli programlarda yetkili olduğu anlamına gelmez.

Başvuru kanalı programa göre değişir. Dünya Bankası finansmanlı modelde proje ve hak sahibi işlemleri ile anlaşmalı bankaya başvuru aşamaları bulunurken, Yarısı Bizden kapsamında ilgili belediye ve Başkanlık işlemleri takip edilir. Bankadan teklif alınırken ürünün adı ve hangi destek kapsamında kullandırılacağı yazılı olarak öğrenilmelidir.

Kredi Başvurusunda Hangi Belgeler İstenir?

İstenen belgeler bankaya, kredi türüne ve projenin aşamasına göre değişebilir. Kimlik ve tapu bilgilerinin yanında riskli yapı belgeleri, tahliye veya yıkım kayıtları, gelir belgeleri ve yapım sözleşmesi talep edilebilir. Projeye özel programlarda ruhsat, müteahhit yetki belgeleri ve sistem başvuruları da önemlidir.

Bütün belgeler her başvuruda aynı anda istenmeyebilir. Ön değerlendirme ile kredi kullandırımı aşamalarındaki belge listeleri farklı olabilir. Bu nedenle bankadan ve ilgili idareden başvurunun hangi aşamasında hangi belgenin gerektiği öğrenilmelidir.

Belge grubu	Başlıca örnekler
Kimlik ve temsil	Kimlik belgesi, gerekiyorsa uygun vekâletname
Mülkiyet	Tapu kaydı, hissedarlık ve mirasçılık belgeleri
Riskli yapı	Tespit ve onay belgeleri
Tahliye ve yıkım	İlgili tarihleri gösteren kayıtlar
Yapım	Müteahhit sözleşmesi, proje ve ruhsat belgeleri
Mali durum	Gelir, mevcut borç ve teminat belgeleri

Kredi Tutarı, Faiz Desteği ve Geri Ödeme Nasıl Belirlenir?

Kredi tutarı; program limiti, talep edilen finansman, maliyet, ekspertiz ve başvuru sahibinin durumuna göre belirlenir. Açıklanan üst limit, herkese o tutarda kredi verileceği anlamına gelmez. Banka tarafından sunulan toplam faiz ile hak sahibinin ödeyeceği destek sonrası tutar da birbirinden ayrılmalıdır.

Yarısı Bizden kredisinde açıklanan geri ödeme modeli ise farklıdır: ödemeler yapı ruhsatından iki yıl sonra başlar, 10 yıla kadar vade uygulanır ve sonraki yıllarda TÜFE’nin yarısı oranında güncelleme öngörülür. Bir programın ödeme koşulları diğerine taşınmamalı; toplam geri ödeme, masraflar ve ödeme başlangıcı sözleşmeden kontrol edilmelidir.

Geliri veya Kredi Notu Yetersiz Olan Malik Kredi Alabilir mi?

Standart banka kredilerinde gelir, kredi geçmişi ve mevcut borçlar değerlendirmeye alınır. Yetersiz ödeme gücü başvurunun reddine, daha düşük limit teklif edilmesine veya ek teminat istenmesine neden olabilir. Riskli yapı maliki olmak, bankacılık değerlendirmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yarısı Bizden için Bakanlığın yayımladığı açıklamalarda ise kredi verilirken gelir ve kredi puanına bakılmadığı belirtilmektedir. Bu özellik diğer kredi türlerine genellenmemelidir. Finansman sorunu yaşayan maliklerin seçenekleri, kentsel dönüşümde parası olmayan malikin başvurabileceği yollar kapsamında birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Kira Yardımı Birlikte Alınabilir mi?

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği uyarınca Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği sağlanamaz. Bu nedenle faiz destekli kredi tercihi yapılırken kira yardımından yararlanma durumu kontrol edilmelidir.

Ancak bu kural, her türlü banka kredisi ile bütün yardım programlarının birlikte kullanılamayacağı anlamına gelmez. Standart kredi, belediye yardımı ve özel program destekleri kendi şartlarına tabidir. Daha önce alınan yardım başvuruda açıklanmalı; kentsel dönüşüm kira yardımı şartları ile seçilen finansmanın kuralları karşılaştırılmalıdır.

Başvuru Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

Faiz desteğine ilişkin güncel yönetmelik düzenlemesinde, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde protokollü bankaya kredi başvurusu yapılması öngörülmektedir. Bazı eski bilgilendirme ve banka sayfalarında bir yıllık süre bulunabildiğinden, süre değerlendirmesinde yürürlükteki düzenleme esas alınmalıdır.

Yarısı Bizden ve diğer proje finansmanlarının takvimleri ise ayrıca incelenir. Bir destek için sürenin kaçırılması, diğer bütün seçeneklerin de sona erdiğini göstermez. Başvurunun zamanında yapıldığını gösteren kayıtlar saklanmalı; ret durumunda gerekçe ve uygulanabilecek başvuru yolları değerlendirilmelidir.

Kredi Kullanırken Müteahhit Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kredi sözleşmesi ile müteahhit sözleşmesi farklı borç ilişkileri doğurur. Müteahhidin işi geciktirmesi, kredi taksitlerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle yapım bedeli, ödeme aşamaları, teslim tarihi, gecikme sonuçları ve teminatlar finansman planıyla uyumlu düzenlenmelidir.

Kredinin onaylanmaması, beklenenden düşük çıkması veya destek ödemelerinin gecikmesi durumunda tarafların ne yapacağı da belirlenmelidir. Özellikle kredi kesinleşmeden üstlenilen yüksek ödeme yükümlülükleri uyuşmazlık yaratabilir. Sözleşmede ilave bedellerin hangi şartlarla istenebileceği açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede kontrol edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:

Toplam yapım bedeli ve fiyat değişikliği koşulları,
Kredi ve destek tutarlarının bedelden nasıl düşüleceği,
İnşaat ilerlemesiyle uyumlu ödeme takvimi,
Ruhsat, teslim ve yapı kullanım izni yükümlülükleri,
Gecikme tazminatı ve teminatlar,
Finansman sağlanamaması durumunda uygulanacak hükümler,
Fesih ve tamamlanmayan işlerin tasfiyesi.

Birsen Hukuk, finansman belgeleri ile müteahhit sözleşmesinin birlikte incelenmesi ve maliklerin yükümlülüklerinin değerlendirilmesi konusunda hukuki destek sunar. Başvuru ve sözleşme süreciniz için İstanbul avukat hizmetleri kapsamında bilgi alabilirsiniz.