Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nedir? Nasıl Açılır? Şufa hakkı, paylı mülkiyette paydaşların sahip olduğu bir haktır. Şufa hakkı paylı mülkiyette paya bağlı olarak ortaya çıkan bir haktır. Bu nedenle pay kimin eline geçerse şufa(önalım) hakkı onun tarafından kullanılabilmektedir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyetle malik olunan malın paydaşlarından birinin, payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı koşullarla bu malı satın alma hakkı tanımaktadır. Elbirliği mülkiyetinde veya tek kişinin mülkiyetinin söz konusu olduğu durumlarda şufa(önalım) hakkı söz konusu değildir.
Şufa hakkı, pay ile birlikte devri mümkün olabilir bir haktır. Şufa hakkının paydan bağımsız olarak üçüncü kişilere veya mirasçılara devir ve temliki mümkün değildir.
Yasal önalım hakkı sözleşmeden doğan önalım hakkının aksine kaynağını kanun hükmünden almaktadır. Kanun gereği var olan bir haktır. Önalım hakkı bir ayni hak değildir.
Şufa(önalım) hakkının kullanılması açılacak ŞUFA HAKKI DAVASI ile kullanılabilmektedir. Önalım hakkının kullanılması TMK 734/1. Maddesinde düzenlenmiştir. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılan bir haktır. Burada hak sahibi paydaş, üçüncü kişi konumundaki alıcıya karşı dava açmaktadır. Satıştan sonra pay alıcı adına tescil edilip alıcı adına sicil oluşmaktadır.
Yasal önalım hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilmektedir. Yasal önalım hakkının dava dışında kullanılması mümkün değildir. Bu TMK 734’de açıkça düzenlenmiştir. Önalım hakkı dava dışında irade bildirimi ile kullanılamamaktadır.
Paydaşlardan her biri diğerinden bağımsız olarak Şufa(Önalım) Hakkı Davası açabileceği gibi birden fazla paydaş birlikte de bu davayı açabilmektedirler. Şufa davasının birden fazla paydaş tarafından farklı zamanlarda açılması halinde davanın konusunun ve davalısının aynı olması nedeni ile bu davalar birleştirilerek tek dosyadan görülmeye devam etmektedir.
Şufa hakkı taşınmaz mülkiyetinin bir kısıtlaması niteliğindedir. Önalım hakkı nedeni ile paydaş payını diğer paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satamamaktadır. Önalım hakkı bir payın tamamının üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceği gibi taşınmazın bir kısmının üçüncü kişiye satılması halinde de kullanılabilmektedir.
Önalım hakkının kullanımı ancak taşınmazdaki payın, ivazlı, iradi olarak yapılan bir satış sözleşmesi ile devri halinde söz konusu olmaktadır. Taşınmazdaki payın, kamulaştırma, bağış, miras yolu ile intikal, açık arttırma gibi iradi olmayan devrinde şufa(önalım) hakkı kullanılması söz konusu olmamaktadır.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için üçüncü kişi ile satıcı pay sahibi arasında yapılmış geçerli bir satış sözleşmesinin olması gerekmektedir. Satışa konu payın alıcı adına tescil edilmiş olması önalım hakkının kullanılması için koşul değildir. Yapılan tescil geçersiz olsa dahi diğer paydaşlar Şufa(Önalım) Hakkı Davası açma hakkına sahiptirler.
Birden fazla paydaşın Şufa(önalım) Hakkı davası açması halinde, dava açan paydaşların tamamının payları eşit ise davanın kazanılması halinde satışa konu olan pay, dava açan paydaşlar arasında payları oranında eşit olarak paylaştırılmaktadır. Burada dava açmayan paydaşlar esas alınmamaktadır. Paylaştırma yalnızca dava açan paydaşlar arasında yapılmaktadır.
Şufa Hakkı Davası süreye tabi olan bir dava türüdür. Şufa(Önalım) Hakkı davası için öngörülen süre TMK 733/3. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu kanun maddesinde üç aylık ve iki yıllık sürelerden bahsedilmiştir. Buna göre, ‘Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satış tarihi üzerinden iki yıl geçmekle düşer’ denilmiştir. Yani dava açmak isteyen paydaş, üçüncü kişiye yapılacak olan satışın kendisine bildirilmesinden itibaren üç ay içerisinde veya satış kendisine bildirilmedi ise satışın yapıldığı tarihten sonraki iki yıl içerisinde Şufa (önalım) Hakkı Davasını açmak zorundadır. Dava açmak isteyen paydaş veya paydaşların kanunda belirlenen bu sürelerde dava açmaması halinde dava açma hakları düşmektedir. Bu şu anlama gelmektedir, bu paydaşlar bu satış işlemi ile ilgili Şufa(Önalım) Hakkı Davası açma haklarını kaybetmiş olacaklardır.
Kanunda Şufa(Önalım) Hakkı Davası için öngörülen süreler hak düşürücü sürelerdir. Önalım bedeli kanunda açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre önalım bedeli, taşınmazı satın alan davalı alıcının ödediği satış bedeli ve bu satış nedeni ile ödediği tapu harcı, vergi vs. Gibi zorunlu giderlerdir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, açtıkları Şufa(Önalım) Hakkı Davasında davalının ödediği satış bedelini ve satış için yaptığı tapu masrafı, vergi, resim ve harç gibi zorunlu giderleri mahkemeye depo etmek sureti ile ödemekle yükümlüdürler.
