Riskli yapı tespiti veya binanın yıkılması, malikin arsa üzerindeki mülkiyet hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Bina yıkıldığında eski daire fiziksel olarak ortadan kalkar; malik, kural olarak tapuda kendisine ait arsa payıyla hak sahibi olmaya devam eder. Ancak dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı, 6306 sayılı Kanun’daki şartlar yerine getirildiğinde açık artırmayla satılabilir. Bu durumda malik, satılan pay üzerindeki mülkiyetini kaybeder.
Bu ayrım, “Evimi kaybeder miyim?” sorusuna cevap verirken önemlidir. Bir dosyada sorun arsa payının satışa çıkarılması, diğerinde ise malike yeni binada eski dairesinden daha küçük bir bölüm verilmesidir. İlkinde satış ve bildirim işlemleri, ikincisinde paylaşım planı ile müteahhit sözleşmesi incelenir.
Riskli Yapı Tespiti veya Yıkım Mülkiyet Hakkını Sona Erdirir mi?
Riskli yapı tespiti, binanın teknik durumuna ilişkin bir işlemdir. Tespitin tapu kayıtlarına bildirilmesi ve tahliye ya da yıkım sürecinin başlaması, taşınmazın mülkiyetini başka bir kişiye geçirmez. Malik binayı kullanmayı bırakmak zorunda kalabilir; ancak bu durum arsa payını kaybettiği anlamına gelmez.
Riskli yapı raporuna itiraz etmekle dönüşüm teklifini kabul etmemek de farklı işlemlerdir. İlki binanın teknik olarak riskli sayılmasına, ikincisi yeni projenin hangi koşullarla yapılacağına ilişkindir. Malikin kendisine gelen bildirimin başlığını ve eklerini kontrol etmesi, hangi süre içinde neye başvurabileceğini belirlemek açısından önemlidir.
Bina Yıkıldıktan Sonra Tapu ve Arsa Payı Ne Olur?
Bina yıkıldıktan sonra eski yapıya ilişkin kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilir ve taşınmaz, kural olarak eski maliklerin arsa payları oranında tapuya kaydedilir. Örneğin eski dairenizin arsa payı 40/1.000 ise yıkım, bu payın kendiliğinden diğer maliklere veya müteahhide geçmesine neden olmaz.
Arsa payı, yeni binada hangi dairenin size verileceğini tek başına belirlemez. Dairenin katı, cephesi, büyüklüğü ve varsa ek ödeme tutarı, proje ve sözleşme üzerinden değerlendirilir. Bu aşamada tapudaki arsa payını ve yeni bağımsız bölüm dağılımını birlikte kontrol etmek gerekir.
Dönüşüm Kararına Katılmayan Malikin Arsa Payı Satılabilir mi?
Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda karar, paydaşların arsa payları oranında salt çoğunluğuyla alınabilir. Çoğunluk malik sayısına göre hesaplanmaz. Örneğin toplam arsa payı 1.000 olan bir parselde 500 pay salt çoğunluğu karşılamaz. Ayrıca karar alınması için binanın yıkılmış olması beklenmez.
Karara katılmayan malikin payı, yalnızca imza vermediği için hemen devredilemez. Önce karar ve teklif usulüne uygun bildirilir. Teklif süresinde kabul edilmezse yetkili idareye satış başvurusu yapılabilir. Açık artırmada pay, belirlenen rayiç değerin altında satılamaz. İlk satışta anlaşan paydaşlar esas alınır. Pay onlara satılamazsa sonraki aşama, taşınmazın riskli yapı parselinde, riskli alanda veya rezerv yapı alanında bulunmasına göre değişir.
Arsa Payı Satışından Önce Malike Nasıl Bildirim Yapılır?
Dönüşüm teklifinin bildirimi ile satış yeri ve tarihinin bildirimi iki ayrı işlemdir. Önce çoğunluk kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin nerede incelenebileceği bildirilir. Bu aşamada elektronik tebligat, noter veya ilgili muhtarlıkta ilan usulü uygulanabilir. Malik, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifi değerlendirebilir.
Satış aşamasında ise yetkili idare satışın yeri ve zamanını ayrıca bildirir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse bu adres kullanılır. Bildirilmemişse e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta ilan yolu uygulanır. Elektronik tebligat, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda; e-Devlet bildirimiyle birlikte muhtarlıkta ilan usulünde ise ilanın son günü yapılmış sayılır. Bu nedenle süre hesabında yalnızca bildirimi fiilen gördüğünüz tarihi esas almak yanıltıcı olabilir.
Arsa Payı Satışına Karşı Hangi Yollara Başvurulabilir?
Satışa ilişkin idari işleme karşı iptal davası açılabilir. Gerekli çoğunluğun sağlanmaması, teklifin usulüne uygun bildirilmemesi, değerlemede somut hata bulunması veya açık artırma kurallarına uyulmaması dava konusu yapılabilecek hususlardır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrasında, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemler için tebliğden itibaren 30 günlük dava açma süresi öngörülür. Bu süre, teklifi kabul etmek için tanınan 15 günlük süreden farklıdır.
Satışa çıkarmaya ilişkin bildirim geldiyse, başvuru süresini değerlendirmek için ihalenin yapılmasını beklememek gerekir. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz; şartları varsa yürütmenin durdurulması ayrıca istenebilir. Uyuşmazlık satış işleminden değil de müteahhit sözleşmesinden veya bağımsız bölüm paylaşımından kaynaklanıyorsa, talebin adli yargıda ileri sürülmesi gerekebilir.
Dönüşüm Bedelini Ödeyemeyen Malik Evini Kaybeder mi?
Yapım bedelini karşılayamamak, tapunun kendiliğinden el değiştirmesine neden olmaz. Ancak mali koşulları kabul etmeyen malik çoğunluk kararına katılmazsa, kanundaki satış süreci gündeme gelebilir. Burada satışın dayanağı ödeme gücünün yetersiz olması değil, çoğunluk kararına katılmayan malikin payı için mevzuattaki koşulların gerçekleşmesidir.
Malik sözleşmeyi imzalamış ancak sonradan taksitlerini ödeyememişse durum farklıdır. Bu kez ödeme takvimi, temerrüt hükümleri ve varsa ipotek veya diğer teminatlar incelenir. İmza öncesinde toplam maliyeti, kamu desteğinden sonra kalan tutarı ve desteğin çıkmaması hâlinde bedeli kimin karşılayacağını yazılı olarak netleştirmek gerekir.
Malik Yeni Binada Aynı Daireyi Almak Zorunda mı?
Yeni binada eski dairenin aynı kat, cephe ve metrekareyle verilmesi kendiliğinden güvence altına alınmaz. İmar koşulları ve yeni mimari proje değiştiğinde bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüğü de değişebilir. Malikin hangi daireyi alacağı, kendisine sunulan teklif, paylaşım cetveli ve sözleşme eklerinden anlaşılmalıdır.
Örneğin “her malike bir daire verilecektir” hükmü, ön cephedeki geniş bir daireyle arka cephedeki daha küçük bir daire arasındaki farkı çözmez. Sözleşme ekinde bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, net alan ve varsa değer farkı açıkça belirtilmelidir. Proje değişirse yeni dağılımın nasıl belirleneceği de önceden kararlaştırılmalıdır.
Müteahhide Tapu Devri Yapılırken Malik Haklarını Nasıl Koruyabilir?
Müteahhide devredilecek arsa paylarının miktarı ve devir zamanı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Payların tamamının inşaat başlamadan devredilmesi, işin yarım kalması veya müteahhidin payları üçüncü kişilere devretmesi hâlinde uyuşmazlığı büyütebilir. Taraflar devirleri, inşaatın doğrulanabilir aşamalarına bağlayarak bu riski azaltabilir.
Verilecek vekâletnamenin kapsamı da sözleşmeyle karşılaştırılmalıdır. Ruhsat işlemlerini yürütme yetkisiyle tapuda satış, devir veya ipotek kurma yetkisi aynı sonucu doğurmaz. Teslim tarihi, gecikme tazminatı, teminatlar ve iş tamamlanmazsa devredilmiş payların akıbeti birlikte düzenlenmelidir.
Hak Kaybını Önlemek İçin Hangi Belgeler Kontrol Edilmeli?
İlk adım, tapu kaydıyla dönüşüm dosyasındaki arsa paylarını karşılaştırmaktır. Sonra çoğunluk kararını, size sunulan teklifi ve varsa satış belgelerini tarih sırasıyla inceleyin. Böylece uyuşmazlığın çoğunluk hesabından mı, bildirimden mi, satış bedelinden mi yoksa yeni dairenin paylaşımından mı kaynaklandığı anlaşılır.
Başlıca kontrol edilmesi gereken belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı, arsa payı ve varsa ipotek veya şerhler
- Riskli yapı tespit raporu ve ilgili bildirim kayıtları
- Maliklerce alınan karar, imza listesi ve çoğunluk hesabı
- Dönüşüm teklifi, müteahhit sözleşmesi ve bağımsız bölüm dağılımı
- Noter tebligatı, elektronik bildirim veya muhtarlık ilanı kayıtları
- Değerleme raporu, satış günü bildirimi ve varsa ihale tutanağı
- Ödeme planı, tapu devir takvimi ve vekâletname
Arsa payı satışına ilişkin bir bildirim aldıysanız, satış tarihinin yanı sıra bildirimin hangi gün yapılmış sayıldığını da belgeleyin. Tapu kaydının, satış dosyasının ve müteahhit sözleşmesinin hukuki yönden incelenmesi hakkında Birsen Hukuk’un Kentsel Dönüşüm Avukatı sayfasından bilgi alabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, özellikle m. 8, 15 ve 15/A.
- 21 Mayıs 2024 tarihli Yönetmelik değişikliği, çoğunluk kararı, teklif bildirimi ve pay satışı.
- Çanakkale Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü: Riskli Yapı Süreci, satış komisyonları ve tebligat usulü.
- Antalya İl Müdürlüğü: Arsa payı satış ilanı, satış işlemlerine karşı dava yolu ve süre.
