Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir malın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tarafların hak ve yükümlülükleri ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmektedir.
Sözleşmenin eksik veya belirsiz hazırlanması; kira artışı, depozitonun iadesi, taşınmazın kullanımı ve tahliye gibi konularda uyuşmazlığa neden olabilir. Bu nedenle kira ilişkisi başlamadan önce sözleşme şartlarının açıkça belirlenmesi ve kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelere yer verilmemesi önemlidir.
Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi hazırlanırken öncelikle kiraya veren ile kiracının kimlik bilgileri ve tebligata elverişli adresleri doğru şekilde yazılmalıdır. Kiralanan taşınmazın açık adresi, kullanım amacı, kira süresi, kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi de tereddüt oluşturmayacak biçimde belirtilmelidir. Birden fazla kiracı veya kiraya veren bulunuyorsa bütün tarafların sözleşmede yer alması gerekir.
Sözleşmede taşınmazın teslim tarihi, mevcut durumu, demirbaşları ve anahtar sayısı gibi bilgiler de kayıt altına alınmalıdır. Kiralanandaki mevcut hasarların fotoğraflanması ve teslim tutanağı hazırlanması, sözleşmenin sona ermesinde çıkabilecek zarar ve depozito uyuşmazlıklarını azaltabilir. Taraflar bütün sayfaları incelemeli, sonradan doldurulabilecek boş alan bırakmamalı ve sözleşmenin bir örneğini muhafaza etmelidir.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler Nelerdir?
Kira sözleşmesinin içeriği taşınmazın niteliğine ve kullanım amacına göre değişebilir. Bununla birlikte tarafların temel hak ve borçlarının anlaşılabilmesi için belirli bilgilerin sözleşmede açıkça gösterilmesi gerekir. Özellikle kira bedeli ve artış şartlarının yalnızca sözlü anlaşmaya bırakılması, ilerleyen dönemlerde ispat sorununa yol açabilir.
Kira sözleşmesinde bulunması gereken başlıca bilgiler şunlardır:
- Kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgileri,
- Tarafların tebligat adresleri,
- Kiralanan taşınmazın açık adresi ve niteliği,
- Taşınmazın konut veya iş yeri olarak kullanım amacı,
- Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi,
- Aylık veya yıllık kira bedeli,
- Kira bedelinin ödeme tarihi ve banka hesabı,
- Kira artışına ilişkin esaslar,
- Depozito miktarı ve iade şartları,
- Aidat ve yan giderlerin kime ait olduğu,
- Taşınmazla birlikte teslim edilen demirbaşlar,
- Alt kira ve kullanım devrine ilişkin şartlar,
- Fesih, teslim ve tahliyeye ilişkin hükümler.
Sözleşmeye yazılan her hüküm geçerli kabul edilmez. Kiracının kanundan doğan haklarını ölçüsüz biçimde sınırlayan, kira bedeli dışında kiracı aleyhine sonradan değişiklik yapılmasına imkân veren veya kanundaki sınırları aşan hükümler geçersiz olabilir. Bu nedenle internetten bulunan standart kira sözleşmeleri somut taşınmaza uyarlanmadan kullanılmamalıdır.
Kira Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarının bulunması gerekir. Kiralanan taşınmaz ile kira bedelinin belirli veya belirlenebilir olması, tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip bulunması ve sözleşmenin emredici hukuk kurallarına aykırı olmaması gerekir. Yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozuklukları sözleşmenin geçerliliğini etkileyebilir.
Kiraya verenin taşınmaz üzerindeki yetkisinin de incelenmesi önemlidir. Tapu kaydı, vekâletname veya tüzel kişiyi temsile ilişkin belgeler kontrol edilerek sözleşmeyi imzalayan kişinin yetkisi doğrulanmalıdır. Paylı mülkiyet, miras ortaklığı veya vekâleten kiralama gibi durumlarda yetki sorunu çıkabileceğinden sözleşme kurulmadan önce gerekli belgeler görülmelidir. Kira sözleşmesinin temel hükümleri güncel Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Yazılı Olmayan Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak yazılı şekilde yapılmasına bağlı değildir. Taraflar sözlü anlaşmayla da kira ilişkisi kurabilir. Kiracının taşınmaza yerleşmesi ve kiraya verenin düzenli şekilde kira bedelini kabul etmesi, sözlü bir kira ilişkisinin bulunduğunu gösterebilir. Noterde düzenleme veya onaylama işlemi de genel olarak kira sözleşmesinin geçerlilik şartı değildir.
Bununla birlikte yazılı olmayan sözleşmelerde kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito ve diğer koşulların ispatı zorlaşabilir. Banka kayıtları, mesajlaşmalar, abonelik belgeleri ve tanık beyanları uyuşmazlık hâlinde delil olarak değerlendirilebilir ancak her zaman sözleşmenin bütün koşullarını kanıtlamaya yeterli olmayabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı hazırlanması ve ödemelerin banka üzerinden açıklamalı şekilde yapılması daha güvenlidir.
Kira Bedeli, Artış Oranı ve Depozito Nasıl Belirlenir?
İlk kira bedeli tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Geçici olarak uygulanan yüzde 25’lik kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet de kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınabilir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para kararlaştırılmışsa bedelin, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği bir banka hesabında tutulması öngörülmüştür. Depozitonun son ayların kira bedeline kendiliğinden sayılması doğru değildir. Sözleşme sona erdiğinde ödenmemiş borç veya kiracının sorumlu olduğu bir zarar bulunup bulunmadığı değerlendirilerek güvence iade edilmelidir.
Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?
Kiraya veren, taşınmazı kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve kira ilişkisi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemeli, taşınmazı özenle kullanmalı ve komşulara gerekli saygıyı göstermelidir. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ile kiracının kusuruyla oluşan zarar birbirinden ayrılmalıdır.
Tarafların temel hak ve yükümlülükleri genel olarak şu şekilde karşılaştırılabilir:
| Kiracı | Kiraya veren |
|---|---|
| Taşınmazın kullanıma uygun teslimini isteme hakkına sahiptir. | Kira bedelinin zamanında ödenmesini isteyebilir. |
| Önemli ayıpların giderilmesini talep edebilir. | Taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılmasını isteyebilir. |
| Kanuni sınırlar içinde kira artışı uygulanmasını isteyebilir. | Haklı sebepler varsa sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir. |
| Taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. | Gerekli esaslı onarım ve ayıplardan sorumludur. |
| Kira bedelini ve üstlendiği kullanım giderlerini ödemelidir. | Depozitoyu kanuna ve sözleşmeye uygun şekilde iade etmelidir. |
Aidat ve yan giderlerin tamamının hiçbir ayrım yapılmadan kiracıya yüklenmesi uyuşmazlık doğurabilir. Isınma, su ve ortak alan temizliği gibi kullanıma bağlı giderlerle mülkiyetten veya esaslı onarımdan kaynaklanan masraflar ayrı değerlendirilmelidir. Sözleşmede giderlerin kime ait olduğu açıklanırken Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kira sözleşmesinin feshi, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına ve kiralananın türüne göre farklı kurallara tabidir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir. Bildirimin karşı tarafa ulaştığının ispatlanabilmesi için noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü posta veya usulüne uygun elektronik tebligat gibi yöntemlerden yararlanılabilir.
Fesih ile tahliye aynı işlem değildir. Sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik geçerli bir bildirim yapılmasına rağmen taşınmaz boşaltılmazsa tahliye için dava veya şartları varsa icra takibi gerekebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmaza zarar vermesi veya sözleşmeye aykırı davranması da olağanüstü fesih ve tahliye bakımından sonuç doğurabilir.
Kiracı Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre içinde bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, kanundaki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltırsa borçları anahtarın teslim edildiği anda her durumda sona ermez. Kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir kiracı adayı bulursa sorumluluğu daha erken sona erebilir.
Kiraya Veren Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?
Kiraya veren, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesini yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde de kiraya veren bakımından kanunda özel süre sınırlamaları bulunmaktadır.
On yıllık uzama süresi beklenmeden fesih veya tahliye istenebilmesi için kanunda düzenlenen bir sebebin bulunması gerekir. Kiranın ödenmemesi, taşınmazın özenle kullanılmaması, esaslı tadilat ihtiyacı veya kiraya verenin konut ya da iş yeri gereksinimi buna örnek gösterilebilir. Kiraya verenin tek taraflı kararı veya taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya verme isteği, tek başına tahliye hakkı sağlamaz.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Şartları Nelerdir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin tahliye talep edebileceği nedenler kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Tahliye sebebinin bulunması yeterli olmayıp ihtar, arabuluculuk ve dava sürelerine de uyulmalıdır. Süresi içinde kullanılmayan tahliye hakkı, ilgili kira dönemi bakımından kaybedilebilir.
Başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
- Kiracının geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü vermesi,
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması,
- Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı veya özensiz kullanması,
- Kiraya verenin ya da kanunda sayılan yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı,
- Taşınmazın esaslı onarım, yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılmasının gerekmesi,
- Yeni malikin gerçek ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.
Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde verilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Tahliye nedeninin yanlış belirlenmesi veya kanuni sürenin geçirilmesi davanın reddedilmesine yol açabileceğinden somut olayın sözleşme ve belgelerle birlikte incelenmesi gerekir.
