Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm sürecinde imzalanan bir sözleşme, maliklerin taşınmazları üzerindeki haklarını ve yıllar boyunca üstlenecekleri yükümlülükleri etkileyebilir. Yeni dairenin büyüklüğü, yapılacak ödemeler, kira desteği, tapu devirleri ve teslim süresi açıkça belirlenmediğinde, dönüşüm süreci önemli uyuşmazlıklara yol açabilir.

Birsen Hukuk, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı hizmetleri kapsamında maliklere, hak sahiplerine ve diğer ilgili taraflara hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunar. Riskli yapı tespitinden sözleşme hazırlığına, arsa payı satışından teslim uyuşmazlıklarına kadar her aşama, dosyanın belgeleri ve güncel mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Hukuku Hizmetleri

Kentsel dönüşüm dosyalarında ilk adım, taşınmazın hukuki durumunun ve sürecin mevcut aşamasının belirlenmesidir. Tapu kayıtları, arsa payları, imar durumu, riskli yapı raporu ve varsa müteahhit teklifleri birlikte incelenir. Böylece hangi işlemlerin yapılması gerektiği, hangi sürelere dikkat edileceği ve hangi konuların sözleşmeyle açıklığa kavuşturulacağı belirlenir.

Birsen Hukuk’un İstanbul avukat hizmetleri kapsamında dönüşüm sürecinin hem idari işlemleri hem de özel hukuk uyuşmazlıkları ele alınır. Hukuki destek, sözleşme imzalanmadan önce başlayabileceği gibi devam eden bir anlaşmazlıkta başvuru ve dava takibini de kapsayabilir.

Sunulan başlıca hizmetler şunlardır:

• Riskli yapı tespitine ilişkin itirazların hazırlanması.
• Malik kararları ve bildirim işlemlerinin incelenmesi.
• Müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması ve sözleşme müzakereleri.
• İnşaat sözleşmesi, teknik şartname ve vekâletname incelemesi.
• Arsa payı satışına ilişkin hukuki başvurular.
• Bağımsız bölüm paylaşımı ve tapu uyuşmazlıkları.
• Kira ödemesi, teslim gecikmesi ve ayıplı iş talepleri.
• Sözleşmenin sona erdirilmesi ve tazminat süreçleri.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespiti, yetkilendirilmiş kuruluşların teknik incelemesiyle yürütülür. Raporun düzenlenmesi, idarece incelenmesi ve ilgililere bildirilmesi farklı aşamalardır. Yapının eski olması veya yenilenmek istenmesi, tek başına riskli yapı kararı yerine geçmez.

Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. Sürenin başlangıcı, ilgili bildirim ve ilan usullerine göre belirlenir. Birsen Hukuk, rapor ve bildirim kayıtlarını inceleyerek itirazın hukuki çerçevesini değerlendirir; teknik iddialar bakımından gerektiğinde uzman görüşünden yararlanılır.

Malik Kararları, Salt Çoğunluk ve Arsa Payı Satışı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilgili uygulama kararlarında, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınır. Bu nedenle çoğunluk hesabının yalnızca daire sayısı veya toplantıya katılan kişi sayısı üzerinden yapılması doğru değildir. Tapudaki paylar, kararın içeriği ve karar alma usulü birlikte kontrol edilmelidir.

Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı, kanundaki koşulların ve bildirim işlemlerinin yerine getirilmesine bağlıdır. Değerleme, teklif ve satış aşamalarında hukuka aykırılık bulunduğu düşünülüyorsa uygun başvuru yolu değerlendirilir. Sürece ilişkin ayrıntılar için kentsel dönüşümde bir malik itiraz ederse ne olur? yazımız incelenebilir.

Müteahhit Seçimi ve Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri

Müteahhit teklifinde belirtilen daire büyüklüğü veya ödeme tutarı, anlaşmanın yalnızca bir bölümüdür. İnşaatın hangi koşullarda başlayacağı, tapu devirlerinin ne zaman yapılacağı, ek maliyetlerin nasıl karşılanacağı ve yüklenicinin hangi teminatları sağlayacağı da değerlendirilmelidir. Sözlü taahhütlerin sözleşmeye aktarılmaması, ilerleyen aşamalarda ispat sorunlarına neden olabilir.

Birsen Hukuk, dönüşüm sözleşmelerini teknik şartname ve ekleriyle birlikte inceler. Teslim, ödeme, teminat ve yaptırım hükümlerinin açık olması, tarafların yükümlülüklerinin belirlenmesini sağlar. Vekâletnamelerde ise verilecek yetkiler, yapılması planlanan işlemlerle uyumlu şekilde değerlendirilir.

Yeni Binada Daire Paylaşımı ve Malik Hakları

Yeni projede maliklere verilecek bağımsız bölümler belirlenirken tapudaki haklar, imar koşulları, proje ve geçerli anlaşmalar birlikte değerlendirilir. Eski binada kullanılan dairenin katı veya büyüklüğü, yeni binada aynı özelliklerin kendiliğinden korunacağını göstermez.

Bu nedenle paylaşımın yalnızca genel ifadelerle bırakılmaması gerekir. Net alan, kat, cephe, arsa payı ve eklentiler sözleşmede ve ilgili eklerde anlaşılır biçimde gösterilmelidir. Proje değişikliği yapılması hâlinde maliklerin haklarının nasıl etkileneceği de önceden düzenlenmelidir.

Kentsel Dönüşümde Kaçak Kat ve Tapu Uyuşmazlıkları

Kaçak katlar, kapatılan teraslar veya ayrı tapusu bulunmayan daireler, dönüşümde hak sahipliği tartışmalarına yol açabilir. Bir alanı kullanmak, elektrik aboneliğine sahip olmak veya yapım giderlerini karşılamak tek başına bağımsız mülkiyet oluşturmaz. Ancak kullanıcının tapuda arsa payı veya sözleşmeden doğan bir hakkı bulunabilir.

Bu uyuşmazlıklarda fiilî kullanım ile tapu ve proje kayıtları karşılaştırılır. Yapı kayıt belgesi alınması ile tapuda mülkiyet tescili yapılması birbirinden ayrılır. Yeni daire veya bedel talebinin hukuki dayanağı, mevcut belgeler incelenerek belirlenir.

Kira Yardımı, Tahliye ve Teslim Sürecinde Hukuki Destek

Kamu kira yardımı ile müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi farklı hukuki dayanaklara sahiptir. Başvuru sahibinin malik, kiracı veya başka bir hak sahibi olması da kamu desteğinin koşullarını etkiler. Devlet yardımı alınması, müteahhidin kira ödeme borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Tahliye bildirimleri, yardım başvuruları ve sözleşmedeki ödeme süreleri birlikte takip edilmelidir. Birsen Hukuk, ilgili belgelerin incelenmesi ve ödeme uyuşmazlıklarında izlenecek yolun belirlenmesi konusunda destek sunar. Başvuru esasları için kentsel dönüşüm kira yardımı ve başvuru şartları yazımızdan yararlanılabilir.

Müteahhidin Sözleşmeye Aykırılığı ve Teslim Gecikmesi

Teslimin gecikmesi, inşaatın durması, eksik iş yapılması veya kararlaştırılan malzemelerin kullanılmaması farklı talepler doğurabilir. İhtar gönderilmesi, sözleşmenin yerine getirilmesinin istenmesi, eksiklerin giderilmesi, cezai şart veya tazminat talepleri olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Sözleşmenin sona erdirilmesi düşünülüyorsa inşaatın seviyesi, yapılan tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları ayrıca incelenmelidir. Gecikme ve ayıpların belgelenmesi, hukuki sürecin hazırlanmasında önemlidir. Gerektiğinde delil tespiti ve diğer koruyucu başvurular değerlendirilir.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ücretleri ve Başvuru Süreci

Avukatlık ücreti, talep edilen hizmetin kapsamına ve dosyanın niteliğine göre belirlenir. Sözleşme incelemesi, maliklere danışmanlık, idari başvuru ve dava takibi farklı çalışmalar gerektirir. Hizmet kapsamı ile ücret koşullarının başlangıçta yazılı olarak belirlenmesi önemlidir.

Mahkeme harçları, noter giderleri, bilirkişi ve diğer işlem masrafları avukatlık ücretinden ayrı değerlendirilir. İlk başvuruda belgelerin ve varsa tebligat tarihlerinin paylaşılması, dosyanın önceliklerinin belirlenmesini kolaylaştırır.

İlk inceleme için varsa şu belgeler hazırlanabilir:

• Güncel tapu kaydı.
• Riskli yapı raporu ve bildirimler.
• Malik kararları ve toplantı tutanakları.
• Müteahhit teklifleri ve sözleşmeler.
• Vekâletnameler.
• Mimari proje ve teknik şartname.
• Ödeme belgeleri, ihtarlar ve yazışmalar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel Dönüşümde Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Kural olarak her işlemde avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak sözleşme, mülkiyet ve başvuru süreleri bakımından yapılabilecek hatalar önemli sonuçlar doğurabilir. Özellikle sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yapılması yararlıdır.

Bir Malik İtiraz Ederse Süreç Durur mu?

Tek bir malikin itirazı bütün işlemleri kendiliğinden durdurmaz. İtirazın riskli yapı tespitine, malik kararına veya arsa payı satışına ilişkin olması, başvuru yolunu ve hukuki etkisini değiştirir.

Müteahhit Sonradan Ek Ödeme İsteyebilir mi?

Ek ödeme talebinin sözleşmedeki dayanağı, fiyat değişikliği hükümleri ve varsa proje değişiklikleri incelenmelidir. Her ek ödeme talebinin kabul edilmesi gerektiği söylenemez.

Yeni Dairemin Eski Dairemle Aynı Büyüklükte Olması Gerekir mi?

Yeni dairenin özellikleri imar koşulları, proje ve geçerli anlaşmalara göre belirlenir. Aynı büyüklükte daire verileceği taahhüt edilmişse bunun net ve brüt alan ayrımıyla açıkça düzenlenmesi gerekir.

Hukuki Destek İçin Nasıl Başvurabilirim?

Sözleşme incelemesi, malik kararları veya dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklar için Birsen Hukuk iletişim sayfasından başvuru yapabilirsiniz. Taşınmazın bulunduğu ilçe, sürecin mevcut aşaması ve varsa tebligat tarihi başvuruda belirtilmelidir.

Kaynaklar

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Güncel Bilgilendirmeler: Hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınmasına ilişkin açıklamalar.
• Çanakkale İl Müdürlüğü — Riskli Yapı Süreci: Riskli yapı tespiti, bildirim ve itiraz aşamaları.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci: Karara katılmayan maliklerin paylarına ilişkin süreç.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Kira Yardımı Kılavuzu: Hak sahipliği ve yardım başvuru koşulları.