Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi diğer bir tanımı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinmektedir. Sözleşmeye konu olan arsa veya gayrimenkul sahibinin arsanın belirli bir payını yükleniciye yani müteahhite devretmesi durumunda iki taraflı olarak yapılan sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi meydana gelmektedir. Arsa üzerine inşa edilecek olan belirli sayıda olan bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilmesini konu alan sözleşmelere kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde karşılıklı olarak iki edim söz konusudur. Bunlardan biri arsa sahibinin belirli bir arsa payını müteahhite devretmesi ve diğeri ise müteahhidin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi olarak belirlenmiştir.
Sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gerekli olan bölümlerin devredilmesi yüklenicinin borcundan kurtulması için yeterli görülmektedir. Yüklenici tarafın yani müteahhidin borcundan tamamen kurtulabilmesi için taşınmaz üzerine yapılacak olan inşaatın tüm bölümlerini mimari projeye uygun olarak bitirmesi ve teslim etmesi gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayrım olmasının sebebi uygulama açısından çeşitli farklılıkların ortaya çıkmasıdır. Uygulama açısından genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi üç farklı türe ayrılmaktadır.
- Birinci tür arsanın tamamı veya belirli bir bölümü için teminat ipoteği karşılığında arsanın müteahhite devredilmesi için hazırlanan sözleşmelerdir. Buna göre hazırlanan bu sözleşme neticesinde inşaat belirli bir seviyeye geldiği zaman ipotek yani teminat kısmı da kısım kısım kaldırılacaktır.
- Diğer bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi türü ise arsa paylarının devri ile hazırlanan sözleşmedir. Bu sözleşmeye göre ise arsa üzerine inşa edilecek olan inşaat kısım kıısm devredilmektedir.
- Üçüncü tür yapılan bu tarz sözleşmelerde en çok karşılaşılan durumlardan biri de hem satış vaadi sözleşmesinin hem de kat karşılığı sözleşmesinin birlikte yapılmış olmasıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı olarak görülecek olan davalarda sözleşmeye dayalı tazminat istemine ilişkin olarak görülmektedir. Bu tür davalarda esas amaç arsa payı kat karşılığı sözleşmeleri içerisinde arsa sahibinin aslında arsasını değerlendirmesi hedef alınmaktadır. Kat karşılığı sözleşmelerine ilişkin olarak yürütülecek olan davalar Asliye Hukuk Mahkemesi içerisinde çözümlenebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Taraflardan birinin sözleşmede belirlenen edimini yerine getirmemesi üzerine diğer taraf kat karşılığı inşaat söleşmesini fesih hakkına sahiptir. Ancak bu fesih işlemi yalnızca mahkeme kararı ile yapılabilmektedir. Sözleşmeyi feshetmek isteyen taraf yetkili asliye hukuk mahkemesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açmak zorundadır. Açılan bu dava ile sözleşme mahkeme kararı ile feshedilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Karşılığında Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması Durumu
Arsa sahibi ile müteahhit arasında hazırlanan sözleşmede özellikle inşaatın sahip olması gereken teknik özellikler detaylı bir şekilde kararlaştırılmalıdır. Ancak sözleşmede detaylı olarak kararlaştırılan özelliklere göre yüklenici tarafın eksiksiz bir şekilde inşaatı teslim etmesi gerekir. Yüklenici taraf inşaatı sözleşmede olduğu gibi teslim etmediği takdirde yapının yani inşaatın ayıplı olması durumu doğar. Bunun için de inşaat üzerinde daha öncesinde kararlaştırılan teknik özelliklerdeki eksiklikler en kısa zaman içerisinde yüklenici tarafa bildirilmelidir.
Yüklenici tarafın sözleşmeden doğan borçları bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi ise eserin teslim edilmesidir. Bu noktada eserin sadece teslim edilmesi yeterli görülmemektedir. Eserin teknik özellikleri taşıması ve sözleşmede belirtilmiş olduğu gibi eksiksiz bir şekilde tamamlanmış olması şartı da bulunmaktadır. Ancak sözleşmede müteahhidin yapması gereken tüm özellikler detaylı bir şekilde belirtilmemektedir. Örneğin binanın iç badanasının yapılması sözleşme içerisinde belirtilmesine gerek duyulmayan özelliklerden biridir. Ancak yine de yüklenici taraf bunu yerine getirmeden binayı teslim etmiş olur ise yine inşaatın ayıplı olarak teslim edildiği sonucunu doğurmaktadır.
Sözleşmede inşaatın özelliklerine göre herhangi bir özellik kararlaştırılmamış olsa bile TBK 475. Maddeye bakılarak inşaatın ayıplı olması durumu incelenebilmektedir.
Eserin yani inşaatın ayıplı olması durumunda arsa sahibi ise en kısa zamanda ve uygun süre içerisinde bunları yükleniciye bildirmek zorundadır.
Birsen Hukuk Bürosu olarak ofisimizde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ile ilgili ofisimize müracaat eden vatandaşlarımıza sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme ile ilgili daha sonra karşılaşılacak hukuki uyuşmazlıklarda hukuki rehberlik ve avukatlık hizmeti sağlanmaktadır.
